Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой. Кредитование недвижимости Как получить ипотечный кредит на покупку квартиры

Залог недвижимости является одной из гарантий защиты имущественных прав кредиторов. Она получила широкое распространение в банковской сфере России в связи с обеспечением обязательств по договорам займа и приобретения жилой и коммерческой недвижимости. Что представляет собой залог недвижимости, в каких случаях он применяется, как составляется договор и какие риски влечет установление такого вида обеспечения?

Что это такое

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Помимо активизирующей развитие экономических отношений функций залог недвижимости выполняет прежде всего задачу обеспечения гарантии выполнении финансовых обязательств должником и защиты интересов и прав на имущество кредитора. Вместе с тем залог не реализует цель приобретения собственности, а служит только механизмом получения ссудных средств для получения имущества во владение.

Сторонами отношений с залогом обычно выступают три стороны: собственник недвижимости, кредитор и заемщик.

Лицо, выдавшее средства на приобретение жилья или коммерческого объекта, не приобретает прав на имущество даже при нарушении условий должником.У него возникает возможность требования с учетом требований договора о материальном возмещении в виде выплаты штрафов и пеней за просрочку исполнения обязательств должником.

Под залогом недвижимости понимается ипотека, которая распространяется как на объекты жилого, так и коммерческого фонда.

Термин применяется в двух значениях:

• ипотека как правоотношение для обеспечения залога недвижимости при приобретении жилья, земли, индивидуальных строений, основных средств или зданий при получении ссуды у кредитора;
• ипотека как ценная бумага в виде закладной. Представляет собой ценную бумагу, в которой устанавливаются права кредитора на объект недвижимости.

На сегодня в России действует два основополагающих нормативных акта:

• Закон об ипотеке;
• Закон о залоге недвижимости.

В документах указано на необходимость соблюдения требований норм законодательства, указанных в кредитном договоре или соглашении о найме. Отношения с ипотекой могут сопровождаться оформлением отношений об аренде, ином разрешенном использовании.

К особенностям залога недвижимости можно отнести возможность аннулирования собственности должника или возврат имущества кредитору в случае невыполнения кредитных обязательств по возврате долга. Взыскание осуществляется за счет предоставленного в залог имущества или путем получения денежных средств за счет его реализации.

В каких случаях нужен

В силу закона ипотека возникает в случаях:

1. При приобретении готового или строящегося жилья за счет средств банка. Вступает в силу положение на основании п.1 ст.77 Закона об ипотеке с момента регистрации правоустанавливающего факта в Росреестре.
2. При оформлении жилого помещения в собственность военнослужащего по государственной программе накопления НИС. Отношения регулируются положениями закона о «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих». С программой федерального субсидирования работают далеко не все банки России, а только крупнейшие из них, как Сбербанк России, Россельскозбанк, Банк Москвы, ВТБ24 и др.
3. В силу заключения договора долевого участия в строительстве на основании пп. 1-3 ст.13 ФЗ №214 и п.1 ст.58 Закона об ипотеке.
4. При приобретении имущества в рассрочку или с условием отсрочки также возможно установление залога недвижимости в силу и .

Важно: в случае, если в договоре купли-продажи с отсрочкой/рассрочкой не указана фраза о том, что залог недвижимости не возникает в силу ст.488, 489 ГК РФ, специалисты Росреестра занесут в базу недвижимости сведения о возникновении ипотеки в силу залога и установлении такого обременения в обязательном порядке.

Предметом ипотеки может выступать любой объект недвижимости:

• жилая квартира;
• индивидуальное строение с находящимся под ним земельным участком;
• офисы, магазины, склады, производственные здания и иные помещения коммерческого назначения;
• коттеджи, апартаменты и таун-хаусы за городской чертой.

Ипотека в силу закона распространяется в случаях:

• ренты;
• залог имущественных прав;
• получение средств целевого займа;
• возведение недвижимости по инвестиционным договорам или при долевом строительстве;
• при приобретении жилья или коммерческих объектов на заемные средства, полученные у кредитной организации.

Возможно также возникновение залога недвижимости на основании частного договора. По закону ипотека регистрируется в силу прямого указания в нормативных актах, в другом случае при подаче отдельного заявления от сторон отношений.

Залог недвижимого имущества при кредите

Залоговая недвижимость может приниматься для получения денежных средств любая:

• имеющаяся в собственности заемщика;
• приобретаемая по договору купли-продажи;
• при участии в отношениях долевого участия.

Важным моментом заключения договора является определение стоимости объекта, передаваемого для обеспечения по кредитным обязательствам. Выполняется анализ цен на аналогичную недвижимость на рынке самостоятельно кредитором или аккредитованной организацией, которую предлагает банк или другая финансовая организация.

Особенностью залога недвижимости является отсутствие необходимости обращения залогодержателем для получения имущества обратно в суд. Возврат его происходит при невыполнении требований залогополучателем автоматически при направлении уведомления.

Под залог коммерческой недвижимости и объектов, годных для проживания, ссуды передаются на условиях более выгодной ставки в пониженном размере. Это объясняется наличием гарантии материального обеспечения при неисполнении обязательств должником. Одновременно, чем более дорогостоящая недвижимость предлагается в залог и больше сумма займа, тем выше процентная ставка на займ.

Как составить договор

Для оформления соглашения о залоге недвижимости требуется выполнить действия:

1. Получить одобрение банка на выдачу кредита или ипотеки.
2. Предоставить все документы на недвижимость для заключения договора купли-продажи на ссудные средства.
3. Оформление разрешения в банке на приобретение определенного жилья или объекта коммерческой недвижимости.
4. Заключение договора залога с банком с участием трех сторон: собственника жилья, заемщика и кредитора. Включение сведений об обременении объекта недвижимости залогом или ипотекой, помещение сведений в единую базу государственной недвижимости путем обращения с соответствующим заявлением в Росреестр.
5. Снятие ограничения на распоряжение недвижимостью – залог, после закрытия кредитных обязательств в полном объеме при предоставлении подтверждения выплаты долга на основании условий договора займа.

Внесение изменений в договор залога недвижимости возможно только с одобрением всех сторон отношений при составлении дополнительных соглашений к основному акту и их последующей регистрации в Росреестре, после чего они становятся действительными и вступают в силу.

Договор составляется в 4 идентичных экземплярах для предоставления в архив Росреестра, для собственника недвижимости – продавца, заемщика – покупателя и кредитора – банка. Все они передаются в регистрирующий орган в оригиналах, которые возвращаются сторонам после проведения правовой экспертизы и помещения сведений в росреестр сделок с недвижимостью.

В тексте договора обязательно должны содержаться сведения:

• подробное описание объекта недвижимости – адрес нахождения, кадастровый номер, характеристики планировки;
• указание на правоустанавливающие документы, на основании которых оформлена собственность на продавца, свидетельство Росреестра о владении или выписка из ЕГРН;
• информация о залогодателе и залогодержателе, номере и дате заключения кредитного договора;
• срок возврата задолженности по кредитному или ипотечному договору, прекращения обязательств;
• оценка денежных требований к должнику – сумма займа, прописанная в кредитном договоре с процентами и иными начислениями.

Ипотека вступает в силу после регистрации соответствующих изменений. При нарушении заемщиком своих обязательств, предмет залога передается обратно собственнику на условиях, прописанных в договоре купле-продаже и на выдачу кредита.

Возможные риски

На практике стороны залоговых отношений сталкиваются со следующими нюансами:

• обязательно следует проверить имущество под залог перед выдачей займа, сделать это можно, подав заявление на выдачу выписки из ЕГРН на наличие обременений и ограничений в отношении объекта;
• при оформлении залога жилой собственности обязательно проверяется отсутствие задолженности по коммунальным платежам и прописанных на квадратных метров, особенно это актуально для регистрации несовершеннолетних детей, выселить которых без предоставления жилой площади законным представителям достаточно сложно и зачастую только в судебном порядке;
• ипотека сопровождается проверкой правоустанавливающих документов на недвижимости и отсутствием уже наложенных ограничений на распоряжение имуществом, как аресты на основании решения суда или постановления судебного пристава-исполнителя, залог по другим финансовых обязательствам – кредитным договорам, ипотеке в счет обеспечения, спор в отношении объекта;
• при оформлении имущества в залог желательно проверить историю недвижимости – сколько раз она была предметом перехода права собственности по сделкам, в какие периоды – наименьшее число их служит гарантией отсутствия претензий со стороны бывших собственников или потенциальных владельцев, как например, не принявших в срок наследство граждан;
• сложности возникнут с оформлением в залог недвижимости с незаконной перепланировкой – сначала ее необходимо согласовать в уполномоченных государственных органах, в практике судов есть осмотр по факту передаваемого в залог имущества, осуществляется также проверка кадастрового и технического паспортов с реальным состоянием квартиры, так что скрыть такое обстоятельство не представляется возможным для хозяев объектов.

Видео: Залог недвижимости

Заявитель хочет утвердить положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника - гражданина (ИП)

Заявитель оспаривает результаты торгов по реализации имущества должника - гражданина (ИП)

Заявитель не согласен с распределением средств от реализации имущества должника - гражданина (ИП)

Кредитор хочет включить в реестр требований кредиторов требование, основанное на соглашении об отступном

1. Из средств, вырученных от реализации предмета залога, семьдесят процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Денежные средства, оставшиеся от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке :

двадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника для погашения указанных требований;

2. В случае, если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, из средств, вырученных от реализации предмета залога, восемьдесят процентов направляется на погашение требований конкурсного кредитора по кредитному договору, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов. Оставшиеся средства от суммы, вырученной от реализации предмета залога, вносятся на специальный банковский счет должника в следующем порядке:

пятнадцать процентов от суммы, вырученной от реализации предмета залога, - для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в случае недостаточности иного имущества должника в целях погашения указанных требований;

оставшиеся денежные средства - для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

(см. текст в предыдущей редакции)

2.1. Денежные средства, предназначавшиеся для погашения требований кредиторов первой и второй очереди и оставшиеся на специальном банковском счете должника после полного погашения таких требований, направляются на погашение части обеспеченных залогом имущества должника требований конкурсных кредиторов, не погашенной из стоимости предмета залога в связи с удержанием части стоимости для погашения требований кредиторов первой и второй очереди в соответствии с пунктами 1 и настоящей статьи.

Денежные средства, оставшиеся после полного погашения судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражным управляющим и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей, включаются в конкурсную массу.

Не удовлетворенные за счет стоимости предмета залога требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей очереди.

2.2. Требования кредитора по обязательству, обеспеченному залогом прав по договору банковского счета, удовлетворяются путем списания банком на основании распоряжения конкурсного управляющего денежных средств с залогового счета должника и выдачи их кредитору по обязательству, обеспеченному залогом прав по договору банковского счета, или зачисления их на счет, указанный таким кредитором.

Требования указанных в настоящем пункте кредиторов удовлетворяются в размере семидесяти процентов от имеющихся на залоговом счете денежных средств, а в случае, если залогом прав по договору банковского счета обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, в размере восьмидесяти процентов от имеющихся на указанном счете денежных средств, но не более размера обеспеченного залогом прав по договору банковского счета требования.

Денежные средства, оставшиеся после удовлетворения требований кредиторов, предусмотренных настоящим пунктом, используются по правилам, предусмотренным пунктами 1 - 2.1 настоящей статьи.

3. Конкурсный управляющий открывает в кредитной организации отдельный счет должника, который предназначен только для удовлетворения требований кредиторов за счет денежных средств, вырученных от реализации предмета залога, в соответствии с настоящей статьей (специальный банковский счет должника).

В договоре специального банковского счета должника указывается, что денежные средства, находящиеся на специальном банковском счете должника, могут списываться только для погашения требований кредиторов первой и второй очереди, а также для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплате услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.

Сделки, совершенные с нарушением требований настоящего пункта, могут быть признаны недействительными.

(см. текст в предыдущей редакции)

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами , участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

(см. текст в предыдущей редакции)

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. В случае признания несостоявшимися повторных торгов конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Конкурсный кредитор по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, при оставлении предмета залога за собой обязан перечислить денежные средства в размере, определяемом в соответствии с пунктами 1 и настоящей статьи, на специальный банковский счет в порядке, установленном

Стремительное развитие рыночных отношений в России позволило постепенно расширить сферу применения такой операции, как залог недвижимого имущества. Что это за метод? Как его правильно оформить? Ответы на эти и другие вопросы будут предоставлены далее.

Залог недвижимости: понятие

На территории Российской Федерации одна за другой проводятся экономические реформы. Рынок становится неустойчивым, а потому все больше должников становятся неспособны своевременно выполнять свои обязательства. При таком раскладе любой кредитор хотел бы получить как можно больше гарантий. Вследствие этого возникает логичный вопрос о том, что это могут быть за гарантии. Как их оформить и закрепить? Вариантов здесь на самом деле много. Об одном из них стоит рассказать чуть подробнее: это залог недвижимого имущества.

Залог недвижимой собственности - это важнейшая процедура в рыночной сфере. Она помогает качественно активизировать инвестиционную деятельность всех сторон предпринимательства. Помимо этого, она эффективно защищает интересы кредитора. При этом залог недвижимости - это всего лишь инструмент, помогающий удовлетворять основные требования кредитора.

Почти весь цивилизованный мир давно использует и практикует договор займа с залогом недвижимого имущества. Россия здесь не отстает, несмотря на то, что существует высокая сложность и длительность оформления представленной процедуры. При этом кредиторам залог недвижимости очень даже выгоден. Вот несколько причин:

• цена недвижимости со временем растет;
• цена недвижимой собственности весьма высока, а также существует риск ее потери;
• недвижимое имущество вряд ли может куда-то исчезнуть или потеряться.

Понятие ипотеки

Если речь идет об экономической сфере, то называется ипотекой. Выделяются два основных понятия ипотеки:

• Ипотечные правоотношения. Это и есть залог недвижимости (земельного участка, дома, квартиры и т. д.), целью которого является взятие у кредитора ссуды (займа).
• Ипотека как ценная бумага. В этом случае речь идет о специальной закладной - о долговом инструменте, удовлетворяющим права кредитора на имущество, находящееся под залогом.

На данный момент в России действует два законопроекта, регламентирующих действия с заложенной недвижимостью. Первый закон - это ФЗ "О залоге недвижимого имущества", второй - В обоих документах говорится о необходимости соблюдения ряда установок, прописанных в договоре о кредите или о найме. В эти установки входят аренда, недопустимость причинения вреда собственности, порядок купли-продажи и др. Указываются и основные элементы, которые могут быть задействованы в договоре об ипотеке. Сюда относятся разного рода предприятия, земли, квартиры или дома, гаражи, а также суда (морские или воздушные).

Стоит рассказать и об основных особенностях ипотечных правоотношений. ГК РФ, ФЗ "О залоге недвижимого имущества", а также законы об ипотеке выделяют здесь следующие моменты:

• Признается ипотекой (как правоотношением) залог собственности.
• Кредит по ипотечной системе выдается на четко установленный срок - как правило, от 15 до 35 лет.
• Залог недвижимого имущества должником должен существовать весь ипотечный срок.
• Весь процесс залога собственности должен оформляться только на основании залогового права (ГК РФ).
• Вся ипотечная процедура осуществляется специальными банками, специализирующимися на ипотеке.

Договор о залоге недвижимости

Что должно быть включено в договор займа с залогом недвижимого имущества? Ответ на этот вопрос может предоставить, опять-таки, только российский Гражданский кодекс.

Ипотечный банк согласует с гражданином кредит. Оформляется вся необходимая ипотечная документация, в том числе и самый важный документ - договор о залоге собственности. Первое, что необходимо отметить, это предмет представленного документа. Предметом может выступать любое недвижимое имущество, законно оформленное и соответствующее всем пунктам российского ГК. Залог недвижимого имущества, помимо всего прочего, предполагает проведение специальных оценочных процедур. Речь идет об объектах, занесенных в договор, которые должны иметь специальную финансовую оценку. Лишь благодаря этому объекты будут ликвидны. Последнее, что стоит здесь отметить, - это необходимость в постоянном хозяйственном надсмотре заемщика.

Как только договор заключается и начинает действовать, становится невозможным внесение в него изменений. Подобное правило устанавливает "Закон о залоге недвижимого имущества", а также специальный кредитный комитет. При этом в период оформления документ все же может быть незначительно изменен. Для этого нужно составить специальное соглашение (подробности предоставит сам кредитный комитет).

Договор должен быть составлен в четырех экземплярах: для банка, нотариуса, залогодателя и прочих регистрирующих инстанций. Наконец, содержание документа должно выглядеть следующим образом:

• информация об имуществе, находящемся под залогом;
• оценивание предмета собственности;
• сроки, цены, исполнительные размеры;
• сведения о должнике и кредиторе;
• информация о дальнейшем использовании заложенного объекта.

Как только регистрация договора завершится, вступят в силу ипотечные правоотношения.

Закон про залог в виде недвижимого имущества

Сегодняшнее российское законодательство определяет все необходимые положения, установки и правила, касающиеся залоговой системы. Все нюансы урегулированы как в Гражданском кодексе, так и в различных федеральных законах и подзаконных актах. Согласно части 4 в случае возможных противоречий российского законодательства с международными договорами в приоритете будут именно международные договора.

Закон обязательно должен содержать указание о начале действия того или иного обязательства. Помимо этого, должно быть четко перечислено основное имущество, находящееся под залогом. В случае с ипотечным кредитованием это, как правило, любой вид собственности, который может отчуждаться в соответствии с действующим законодательством. Имущество, находящееся в групповой (общей) собственности, можно передавать под залог только с согласия всех его владельцев.

Гласит о возможности удовлетворения требований кредитора только по решению суда, а также полного погашения задолженности по всей стоимости залога. Стоит также отметить, что при долевом залоге взыскание с должника может осуществляться только в судебном порядке. Сюда же относятся случаи, когда местоположение должника не установлено: в этом случае кредитор отправляет уведомление в суд, а соответствующие инстанции начинают розыскные операции.

Последнее, что здесь стоит отметить, это возможность судебного разбирательства для обеих сторон договора. Причины здесь могут быть самыми разными: например, если истек срок залога недвижимого имущества, существуют проблемы с документацией и т. д.

Требования к залогу

Заключение договора залога недвижимого имущества между физическими лицами - это всегда частный случай ипотечного договора. Подобный документ заключается для обеспечения выполнения обязательств по какой-либо сделке. Чаще всего это договор займа. Как выглядит вся эта схема? Чаще всего подобным образом:

• Два гражданина заключают договор займа после получения одним из них определенной суммы денег.
• Должник предает в
• В конечном итоге долг либо возвращается, либо кредитор обращает на заложенную недвижимость взыскание.

Если же речь заходит о юридических лицах, то стоит отойти от ипотечных "рамок". Здесь источником может выступать какая-то финансовая операция, определенный вид собственности и т. д. Сразу же стоит отметить, что договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами всегда отличается лишь стоимостью государственной регистрации. Поэтому в 2017 году физическое лицо отдаст 2 тыс. рублей. А вот юридическому лицу регистрация залога недвижимого имущества (госпошлина) обойдется почти в 23 тыс. рублей.

Требования к заложенному имуществу что для физических, что для юридических лиц почти всегда одинаковые. Здесь выделяются следующие моменты:

• Собственность, находящаяся под залогом, дает кредитору право своевременно получать возврат долга из доходов, которые образуются путем продажи предмета залога.
• Залог может предоставляться и третьим лицом, непосредственно в договоре не участвующим. Тем не менее это лицо должно гарантировать исполнение своих обязательств как заемщика.
• Владение и пользование заложенной собственностью осуществляет только заемщик.

Взыскание заложенной недвижимости

Сведения о залоге недвижимого имущества, приведенные выше, уже указывали на возможность залогодателя обращать взыскание на имущество под залогом. Теперь же стоит проиллюстрировать эту ситуацию чуть более подробно.

Первое, что стоит отметить, это право кредитора на взыскание при помощи как судебного, так и внесудебного способа. Во всяком случае основания для взыскания в обоих случаях будут одинаковыми. Сюда относятся следующие ситуации:

• Невыполнение должником (залогодателем) своих обязательств в установленные сроки либо неполное исполнение своих обязательств.
• Если должник не уведомил залогодержателя о владении предметом залога третьих лиц (это, например, аренда, пожизненное или наследственное пользование, сервитут и т. д.). В принципе, если должник не счел нужным уведомить о чем-то важном кредитора, скрыл какой-то момент, то залогодержатель вправе начать процесс законного взыскания.
• Если должник нарушил какое-либо правило пользования собственностью, не принял необходимые меры к его сохранению; если появился риск утраты предмета залоговых отношений - именно по вине залогодателя.

Как уже было сказано, залогодержатель может начать взыскание и внесудебным способом. Однако в этом случае речь идет про договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами. Физическое же лицо должно подать заявку в судебные инстанции (как правило, в районный суд по месту расположения недвижимости). Лишь в этом случае будет качественно соблюдаться принцип исключительной подсудности, закрепленный в ГПК РФ.

Судебный процесс взыскания

Районный суд, принимая необходимую документацию, выносит соответствующее решение о взыскании заложенной недвижимости. В этом решении должны быть четко отражены следующие моменты:

• Сумма, которую должен уплачивать должник своему залогодержателю.
• Полная идентификация недвижимой собственности, отданной под залог, на которую обращено взыскание (это адрес, кадастровый номер, площадь, государственная регистрация договора залога недвижимого имущества и т. д.).
• Порядок реализации заложенной недвижимости.
• Минимальная начальная цена взыскания.
• Перечень методов и мер, позволяющих сохранить недвижимую собственность либо эффективно провести торги.

Может ли суд предоставить должнику отсрочку? Ответ положительный. Отсрочка может составлять максимум один год. При этом залог не должен быть как-то связан с предпринимательской деятельностью должника. За время отсрочки залогодатель сможет выполнить все свои обязательства как должник: погасить кредит, проценты и штрафные санкции (которые, кстати, за период отсрочки будут только накапливаться). Отсрочка не может быть предоставлена, если кредитор находится в бедственном финансовом положении или же в случае, когда одна из сторон договора объявила себя банкротом.

Стоит рассказать и об основных причинах, по которым суд может отказать во взыскании залогодержателю. Сюда относятся следующие случаи:

• Денежная сумма просроченного обязательства составляет менее чем пять процентов от общей стоимости имущества, отданного под залог.
• Длительность просрочки составляет менее трех месяцев.

А что представляет собой внесудебный процесс обращения взыскания? Его применение возможно лишь в следующих случаях:

• Сторонами был заключен нотариальный договор залога недвижимого имущества.
• Обращение взыскания на заложенное имущество осуществляет нотариат, а не суд.

Не допускается внесудебный процесс обращения взыскания в следующих случаях:

• собственником заложенной недвижимости является физическое лицо;
• должника никто не может найти;
• оформлено несколько ипотечных договоров;
• недвижимость заложена сразу нескольким залогодержателям;
• предметом залога является сельскохозяйственный земельный участок;
• предмет залога - культурное достояние.

Залог земельного участка

Законы Российской Федерации гласят, что абсолютно любая недвижимость - будь то дом, сооружение или здание - должна отдаваться под залог только вместе с земельным участком. Необходимо это, конечно же, для полноправного владения землей кредитором, в случае если собственность все-таки "утечет" от должника. При этом существует право так называемого "ограниченного пользования" залогодателем той частью земли, которая отдается под обслуживание залогодержателем (кредитором). Но для этого должник обязан уговорить кредитора включить в договор лишь некоторые участки земли.

В такой ситуации не придется волноваться и арендаторам: они все будут обладать полным объемом прав на собственность после полной передачи заложенной недвижимости кредитору.

Ипотека земельных участков

Необходимо, наконец, обратиться к самому Федеральному закону № 102 "Об ипотеке", а именно к девятой его главе. Информация, приведенная в этом законопроекте, поможет создать наиболее целостную и полную картину о залоговых правоотношениях.

Статья 62 повествует о ряде территориальных участков, выступающих в качестве предмета ипотечных правоотношений. Так, речь идет, в частности, об участках, находящихся в собственности муниципальных или федеральных государственных властей. Такие территории признаются предметами залоговых правоотношений только с разрешения органов местного самоуправления.

А когда предоставление ссуды под залог недвижимого имущества невозможно? Статья 63 приводит в пример ряд земельных участков, не подлежащих ипотечным взаимоотношениям. Это любые государственные или муниципальные территории (исключение дано в статье 62). Помимо этого, предметами ипотечных взаимоотношений не могут выступать участки, площадь которых составляет меньше установленного законом минимума.

Статья 65 регламентирует возможность возводить залогодателем разного рода постройки, сооружения или здания на территории, находящейся в залоге. Так, должник имеет право делать на заложенной территории что хочет, но только в том случае, если подобное не запрещено заключенным договором. Но здесь есть одно важное дополнение. Так, если залогодатель возведет на заложенном участке нечто такое, что будет значительно мешать кредитору, то последний будет вправе требовать внесения изменений в ипотечный договор.

Получение пассивного дохода

Выше уже были обозначены основные моменты, когда при помощи заложенной недвижимости граждане получают возможность получения пассивного дохода. Теперь же стоит проиллюстрировать такие ситуации чуть подробнее.

Самый популярный вариант получения прибыли с заложенной недвижимости - это аренда. Но здесь крайне важно следить за тем, чтобы получаемая рента могла полностью покрыть ипотеку, налоги и стоимость обслуживания. Не стоит забывать, что в итоге должна остаться еще и прибыль. Как развиваться в таких условиях? Все-таки ситуация складывается крайне непростая. Наилучшим вариантом здесь будет оформление под залог недвижимости. Такой прием позволяет значительно увеличить число инвестиций; в этом же случае вырастет и прибыль. Если стоимость инвестиций возрастает - то занимаются деньги по ипотеке, приобретается дополнительная собственность. В дальнейшем можно повысить и размер собственных вкладов. Проблема здесь может быть только одна - возможность увлечься и "переборщить". Так, нужно грамотно рассчитывать все варианты и риски. Все-таки шанс разориться, инвестируя в недвижимость, в подобных ситуациях остается очень велик. Особенно плохими становятся дела при падении стоимости ипотечных вложений. В этом случае долги начинают значительно расти, а это опасно возможным их превышением над стоимостью возложенной под залог недвижимости.

Какой вывод здесь можно сделать? Работы по получению пассивного дохода с заложенной недвижимости являются невероятно сложными и объемными. Заниматься подобным могут лишь действительно увлеченные, очень дисциплинированные и терпеливые люди.

Залог возник и развивался одновременно с возникновением элементов частной собственности, как финансово-экономический инструмент, обеспечивающий защиту кредиторов и способствующий развитию инвестиционной деятельности.

В общем смысле, залог можно определить как имущество или другие ценности, которые служат обеспечением займа. Т. е. залог является неким способом обеспечения обязательства, при котором залогодержатель (юридическое или физическое лицо, принимающее предмет залога, в качестве обеспечения, выданного им займа), в случае неисполнения залогодателем (юридическое или физическое лицо, предоставившее предмет залога для обеспечения своего долга) имеет преимущественное право перед другими кредиторами удовлетворить свое требование из стоимости заложенного имущества.

Залог возникает в силу договора, а также на основании Закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в Законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Наибольшее распространение имеет залог по договору, когда залогодатель (должник) добровольно отдает свое имущество в залог, заключая соответствующий договор с залогодержателем (кредитором).

Залог является способом обеспечения обязательства, и договор о залоге не носит самостоятельный характер, он всегда связан с другим договором (купли-продажи, подряда, комиссии, хранения и др.), который он обеспечивает. Кроме того, договор, обязательства с обеспечением залога, заключается для того, чтобы вывести закладываемое имущество из-под возможного взыскания по требованиям других кредиторов. Договор о залоге всегда стоит за другим основным договором и находится с ним в прямой зависимости.

Кредитор сохраняет залоговое право даже в случае отчуждения имущества собственником в пользу третьих лиц. Однако залог не дает права собственности (владения или пользования) на заложенное имущество после нарушения должником своих обязательств, а служит средством удовлетворения основного требования кредитора из стоимости заложенного имущества.

Необходимо отметить, что основные положения о залоге, как таковом, определяются, во-первых, Гражданским кодексом РФ, а во-вторых, законом РФ от 29.05.92 г. № 2872 – 1 «О залоге». Однако, при этом нужно иметь в виду, что регулирование залога в ГК РФ, порой отличается от его регулирования в вышеназванном законе.

Понятие залога нельзя полностью установить, не определив, что же является предметом залога.

Предметом залога может быть, как движимое, так и недвижимое имущество, а также имущественные права, т. е. объективные права участников взаимоотношений, связанные с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными (имущественными) требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена товарами, услугами, ценными бумагами и т. п.

Предметом залога может быть не только существующий объект или права на него, на имущество не существующее в натуре на момент заключения договора, например, будущий урожай или здание, которое предстоит построить за счет кредита, обеспечением которого оно выступает.

Основные принципы залога:

1. Гласность – доступность информации о нахождении в залоге имущества для всех заинтересованных лиц.
2. Конкретность – имущество, переданное в залог должно по своим характеристикам (и в частности по функциональному назначению) точно совпадать с данными, которые оно имеет в качестве объекта государственной регистрации.
3. Доверие – стоимость и ликвидность имущества гарантирует возврат долга.

Требования залогодержателя выполняются под гарантии оговоренного имущества залогодателя. Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает.

Существует большое количество видов залога, которые отличаются друг от друга в соответствии с признаками, которые легли в их основу.

С точки зрения отношения сторон к заложенному имуществу выделяются следующие основные виды залога:

• классический залог – имущество остается у залогодателя;
• заклад – имущество передается залогодержателю во владение;
• твердый залог – имущество остается у залогодателя с нанесением на него знаков, свидетельствующих о залоге.

Вид залога также зависит от условий погашения полученного под залог имущества кредита. При этом выделяются различные типы закладных. Закладная – ценная бумага, определяющая требование в отношении заложенного имущества, предоставляемого залогодателем с целью обеспечения кредита.

1. Закладные с фиксированной процентной ставкой. Залогодатель обязан по ним осуществлять ежемесячные платежи в погашение ссудной задолженности и уплату процента. Такие кредиты относят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в этом случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользованием кредитом.

2. Закладные с плавающей (или корректируемой) процентной ставкой. При этом норма процента привязывается к другой рыночной процентной ставке и корректируется в соответствии с ее изменениями. Корректировка осуществляется, как правило, не чаще раза в год. При этом норма процента по закладным с плавающей процентной ставкой ниже, в среднем на 1,5–2 процентных пункта, чем по закладным с фиксированной процентной ставкой, что связано с осознанием того риска, который берут на себя владельцы корректируемых закладных. Суть этого риска состоит в том, что корректировка поднимает процентную ставку вверх, и объемы ежемесячных платежей повышаются.

3. Закладные с дифференцируемыми платежами. Такие закладные предусматривают постепенное увеличение или уменьшение платежей в погашение кредита. Подобные кредиты могут, например, использоваться при кредитовании молодых семей, имеющих в начале срока кредитования доход меньший, чем в конце.

4. Гарантированные закладные. В этом случае необходим страхователь ипотечного кредита.

Право залога возникает с момента заключения договора о залоге, а в отношении залога имущества, которое надлежит передаче залогодержателю, с момента передачи этого имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге.

Прекращается залог в следующих случаях:

• при исполнении обязательств по обеспечению залога;
• при грубых нарушениях залогодержателя своих обязанностей, влекущих угрозу уничтожения имущества и по требованию залогодателя;
• при прекращении залогового права и гибели заложенного имущества, если в договоре о залоге не предусмотрено иное;
• при невозможности реализации залога.

Залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю называется ипотекой.

Однако здесь есть некоторое «но». Мы дали общее определение ипотеки, из которого могут вытекать более детальные определения данного понятия, исходя из особенностей, состояния и развития ипотеки в различных странах. Так, например, в США, под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Поэтому, хоть, к настоящему времени, ипотека и носит некий интернациональный характер, однако дать неоспоримое определение этого понятия затруднительно, так как представитель той или иной страны и группы населения может скорректировать его по-своему.

Ипотека

Ипотека представляет собой два аспекта: юридический и экономический.

Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

Экономическое содержание ипотеки представляет собой рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости (в случаях, когда другие формы отчуждения – купля-продажа, обмен – нецелесообразны), позволяющих привлечь дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов.

Правовое регулирование ипотеки происходит с помощью ГК РФ, а также Федеральным Законом № 102 – ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.98 г.

Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в ГК РФ, права на которые зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации. К этому недвижимому имуществу относятся:
1. Предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности.

Для осуществления передачи предприятия в ипотеку необходимо согласие собственника вышеназванной недвижимости. Залогодатель, без разрешения залогодержателя, не вправе передавать имущество, относящееся к предприятию в залог, совершать сделки, направленные на отчуждение имущества, относящегося к предприятию, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (Шевчук Д.А. Ипотека: просто о сложном. – М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2008).

Ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма, которого составляет не менее половины стоимости всего имущества, которое относится к данному предприятию.

2. Здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся, либо частей этих участков, функционально обеспечивающих эти здания и сооружения. Здесь также необходимо сказать, что если земельный участок, на котором находится закладываемый объект, сдан в аренду, то одновременно с ипотекой здания или сооружения обязательно закладываются права аренды на этот участок или его часть.
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
4. Гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
5. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
6. Незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства.
7. Участки недр, обособленные водные объекты.
8. Леса, многолетние насаждения.

Так как, на земле размещены объекты недвижимости, которые с ней прочно связаны, то залог зданий, сооружений, предприятий, обособленных водных объектов и многолетних насаждений практически невозможен без одновременного залога соответствующих земельных участков (это уже указывалось выше). Это определяет особую роль земли в сфере залоговых отношений.

9. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

В соответствии с законом «Об ипотеке», а также ст. 135 ГК РФ, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

В соответствии с Российским законодательством предметом ипотеки не может быть:

• часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения;
• имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание, а также имущество, в отношении которого, предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена;
• государственное имущество: государственные и муниципальные земли, а также сельскохозяйственные угодия, государственные и муниципальные индивидуальные и многоквартирные жилые дома, участки недр и особо охраняемые природные территории;
• часть земельного участка, площадь, которого меньше минимального размера для различного целевого назначения и разрешенного использования;
• доли в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.

) - квартиры, дома, земельного участка и пр. недвижимого имущества которое уже существует или которое лицо (залогодатель) приобретет в будущем – это обременение , которое обеспечивает право лица, которое дает деньги на приобретение квартиры и пр. недвижимости и принимающего имущество в залог (залогодержателя) получить удовлетворение своих требований по возврату выданных в кредит или по договору займа денег из стоимости заложенного недвижимого имущества .

В обиходном понимании «ипотека» чаще всего понимается как кредит банка, полученный «под» квартиру, дом, земельный участок. Но это – хотя и наиболее употребимое, но «узкое» понимание. Ипотекой могут обеспечиваться и иные гражданско-правовые обязательства ( , поставка, займ и т.д.).

В нашей статье мы, в основном, коснемся темы ипотеки жилой недвижимости , когда квартира или жилой дом передаются в залог в обмен на предоставление банковского кредита или денежного займа.

II. ВИДЫ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ (далее по тексту - ФЗ об ипотеке) содержит понятия только этих двух видов ипотеки:

• в силу договора (договорной ипотеки)

• в силу закона (легальной ипотеки)

1) Договорная ипотека возникает по соглашению сторон. При этом, кредитор (банк или любое лицо, которое дает деньги на приобретение недвижимости) получает преимущественное право на получение возмещения своих потерь, в случае, если должник не возвращает вовремя денежную сумму или проценты по кредиту (займу).

В сделках чаще всего ипотекой обеспечивается исполнение покупателем обязательства по оплате покупаемой квартиры (ипотека до момента полной оплаты).

2) Ипотека в силу закона (легальная ипотека) возникает в случае, когда договор об ипотеке, отсутствует. Ипотека возникает в силу указания в законе на условия ее возникновения.

Этот вид ипотеки имеет большие преимущества :

• небольшое количество документов,
• малый срок государственной регистрации (5 дней),
• отсутствие расходов на составление договора ипотеки и его государственную регистрацию,
• максимально снижаются риски признания сделок, обеспеченных ипотекой, недействительными, а, следовательно, и риски потери имущества банками и иными кредиторами.

III. КОГДА ВОЗНИКАЕТ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА).

В соответствии с действующим российским законодательством ипотека в силу закона (применительно к жилью) возникает :

1. Жилое помещение (квартира, дом, комната, доля), приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). (п. 1 ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»).

2. Жилое помещение , построенное полностью либо частично с использованием накоплений для , предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих», считается находящимся в залоге у Российской Федерации с момента государственной регистрации права собственности на него (п. 4 ст. 77 ФЗ)

3. Если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку, ипотека в силу закона может возникнуть в соответствии со ст. 488 и ст. 489 ГК РФ («Оплата товара, проданного в кредит», «Оплата товара в рассрочку»).

Если Вы когда-нибудь сталкивались с покупкой или продажей квартиры на собственные средства (без привлечения кредита), Вы вероятно обращали внимание на фразу « по соглашению сторон, в соответствии со ст. 488 и 489 ГК РФ, залог на квартиру (или иное имущество) не возникает. Если эту фразу не указать, и не указать, что денежные средства оплачены на момент подписания договора, служба Росреестра зафиксирует в свидетельстве о праве на собственность залог в силу закона.

Ипотека в силу закона может возникнуть и в иных случаях, например, залог при долевом строительстве жилого дома (у застройщика) и пр. (например: п.1, п.2. п.3. ст. 13 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ, п. 1 ст. 58 Закона Российской Федерации «О залоге» от 29 мая 1992 г. N 2872-1).

Важно отметить, что ФЗ об ипотеке предусматривает возможность залогодателю – должнику передавать одно и то же имущество в ипотеку другим залогодержателям неограниченное число раз , при условии, что на это согласны предшествующие залогодержатели.

IV. КАК РЕГИСТРИРУЕТСЯ ЗАЛОГ (ИПОТЕКА)

Регистрация ипотеки – это внесение записи в ЕГРП (Росреестр) о том, что у кредитора возникло право залога (ипотека) на квартиру и иное недвижимое имущество.

Запись об ипотеке в ЕГРП содержит сведения:

О первоначальном залогодержателе

Предмете ипотеки

О сумме обеспеченного ею обязательства (кредите, займе, пр)

Если договор об ипотеке предусматривает, составление специального документа - закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре (штамп) . Эта надпись содержит:

Полное наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав

Дату государственной регистрации ипотеки

Место государственной регистрации ипотеки

Номер, под которым она зарегистрирована.

Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществляющего государственную регистрацию прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке , а при государственной регистрации ипотеки в силу закона - копию документа, являющегося основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество (например, договора купли-продажи) , обременяемое ипотекой.

Если права залогодержателя удостоверяются закладной, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, оставляет в своем архиве также и копию закладной с приложениями.

V. ЧТО ТАКОЕ ЗАКЛАДНАЯ?

Закладная - именная ценная бумагой , удостоверяющая право ее законного владельца (банка или иного кредитора) на получение исполнения по кредиту, без представления любых других доказательств.

Закладная может быть продана (поменяна, пр.) кредитором третьему лицу, о чем должник по кредиту должен быть уведомлен, поскольку в случае продажи закладной, исполнение по кредитному договору (займу, ссуде) должник должен уже осуществлять тому, кто ею владеет.

VI. КАК ПРОИСХОДИТ СНЯТИЕ ЗАЛОГА (ПОГАШЕНИЕ ИПОТЕКИ)

Если должник по кредиту (залогодатель) своевременно и полностью исполнит свои обязательства перед залогодержателем (банком), регистрационная запись в ЕГРП об ипотеке должна быть погашена.

Срок для погашения регистрационной записи составляет 3 дня и производится на основании:

Заявления владельца закладной (например, банка)

Совместного заявления залогодателя и залогодержателя

Заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обязательства (должна содержать слова об исполнении обязательства, дате исполнения и быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью, если владельцем закладной является юридическое лицо)

- решения суда о прекращении ипотеки.

При погашении регистрационной записи об ипотеке в связи с прекращением ипотеки закладная аннулируется и может быть по желанию, передана залогодателю.

В случае, если должник не исполняет своевременно обязанности по возврату денег по кредиту или ссуде, на предмет залога (ипотеки) кредитор (банк) может обратить взыскание, т.е. проще говоря, «забрать» недвижимость (см. ст. 51 ФЗ об ипотеке).

VII. КАКОВ ПОРЯДОК ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА (ИПОТЕКИ)

Различают два способа взыскания:

• 1. Внесудебный порядок.

Внесудебный порядок взыскания возможен только в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или закладной (ст. 55 ФЗ Об ипотеке) и ТОЛЬКО по исполнительной надписи нотариуса на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Однако, такой порядок в настоящее время применяется крайне редко, поскольку договоры не подлежат в обязательном порядке нотариальному удостоверению и стороны по сделке, как правило экономят на услугах нотариуса и заключают сделки в простой письменной форме (т.е. проставляя на них подпись и печать).

Кроме того, внесудебный порядок взыскания не возможен, если предметом ипотеки является жилое помещение , принадлежащее на праве собственности физическому лицу ».

2. Судебный порядок взыскания.

Обращаем Ваше внимание, на то, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается , если допущенное должником нарушение крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. То есть, если сумма задолженности несопоставима с уже выплаченной ценой, то взыскать задолженность для кредитора (банка) невозможно.

В ряде случаев, в том числе, когда залогодателем является физическое лицо , при условии, что залог не связан с осуществлением этим лицом предпринимательской деятельности, суд вправе отсрочить реализацию заложенного имущества на срок до одного года . Это может произойти, если убедить суд в наличии уважительных причин и в том, что отсрочка не повлечет существенного ухудшения финансового положения залогодержателя. Кроме того, в отношении залогодателя или залогодержателя не должно быть возбуждено дело о признании их несостоятельными (банкротами).

VIII. КАК РЕАЛИЗОВЫВАЕТСЯ (ПРОДАЕТСЯ) ЗАЛОЖЕННОЕ ИМУЩЕСТВО

Допустим, что суд принял положительное решение о взыскании предмета залога (ипотеки) в пользу кредитора (банка). Далее, имущество, заложенное по договору об ипотеке, реализуется путем продажи с публичных торгов (за исключением отдельных случаев) (ст. 56 ФЗ об ипотеке).

Публичные торги по продаже заложенного имущества проводятся Федеральной службой судебных приставов России по месту нахождения этого имущества.

Организатор торгов извещает о предстоящих публичных торгах не позднее чем за 10 дней, но не ранее чем за 30 дней до их проведения в периодическом издании, являющемся официальным информационным органом органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, по месту нахождения недвижимого имущества, а также направляет соответствующую информацию для размещения в сети «Интернет».

В извещении указываются:

Дата

Время

Место проведения публичных торгов

Характер продаваемого имущества

Его начальная продажная цена.

Для того, чтобы принять участие в торгах , желающие вносят задаток в размере, сроки и порядке, которые указываются в извещении о публичных торгах, при этом размер задатка не может превышать 5 процентов от начальной продажной цены заложенного имущества.

Лицам, которые участвовали в публичных торгах, но не выиграли их, задаток возвращается немедленно по окончании публичных торгов. Задаток также подлежит возврату, если публичные торги не состоялись.

На публичных торгах имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество, а также залогодержатели по последующим ипотекам (см. раздел III).

Выигрывает публичные торги (и имеет, как следствие право на приобтение имущества) тот, кто предложил за него самую высокую цену и он должен в течение 5 дней оплатить это имущество, заключив с организатором торгов договор купли-продажи.

Денежные средства, полученные в результате такой реализации идут на погашение задолженности кредитору, покрытие издержек по проведению публичных торгов, а неизрасходованный остаток возвращается должнику.

IX. ЕСЛИ ПУБЛИЧНЫЕ ТОРГИ НЕ СОСТОЯЛИСЬ

В случае, если торги не состоялись (на публичные торги явилось менее двух покупателей; на публичных торгах не сделана надбавка против начальной продажной цены заложенного имущества; лицо, выигравшее публичные торги, не внесло покупную цену в установленный срок), то

1)в течение 10 дней после объявления об этом, залогодержатель (банк) вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество по его начальной продажной цене на публичных торгах (т.е по минимальной цене) и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой этого имущества. Ипотека в этом случае прекращается.

2) Если кредитор не выкупил имущество , не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные публичные торги. При этом начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, снижается на 15 процентов .

3) В случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по прежним причинам, залогодержатель- банк вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается .

X. МОГУТ ЛИ ВЫСЕЛИТЬ ИЗ ИПОТЕЧНОГО ЖИЛЬЯ?

В завершение нашей темы коснемся очень важного вопроса: возможно ли выселить должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания жилья, находящегося в залоге у кредитора?

В первом приближении ответ на вопрос выглядит очевидным. Ведь для тех лиц, которых кредитор-залогодержатель выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст. 95 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В ней говориться, что: «Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными , имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда ». То есть по смыслу ст. 95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.

Считаем позицию судов относительно лишения граждан права на временное проживание в жилье маневренного фонда неверной. На это указывает статья 106 ЖК РФ, где говорится, что: «Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание».

Но сложившуюся судебную практику следует учесть тем гражданам, которые владея ипотечным жильем, не выплачивают платежи банку-кредитору, надеясь на переселение в другое жилое помещение. Этого может не произойти.