Можно ли продать комнату в коммунальной квартире. Как продать комнату в коммунальной квартире. Документы для продажи

Можно ли каким-либо способом продать комнату, не уведомляя сособственников?

Поскольку уведомить сособственников не всегда удается (например, они живут далеко или их местонахождение неизвестно), сложилась практика продажи комнаты через дарение: сначала оформляется договор дарения части комнаты, после чего, владелец продает комнату полностью одаренному ранее гражданину, получив его согласие и не заботясь о получении отказа от других собственников.

Такой способ "пойти в обход законодательства" довольно рискованный - соседи-сособственники могут обратиться в суд за признанием сделки по дарению притворной, то есть осуществленной для того, чтобы прикрыть другую сделку - продажу. В случае признания судом договора дарения фиктивным, сделка на основании статей 166, 167 и 170 Гражданского кодекса РФ будет считаться ничтожной, что может повлечь признание договора купли-продажи недействительным.

Материал подготовлен при помощи юриста бюро "Деловой фарватер" Марины Емельянцевой, адвоката "Бородин и Партнеры" Олеси Спиричевой, юриста адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаза Мстояна, управляющего партнера коллегии адвокатов "Старинский, Корчаго и партнеры" Владимира Старинского.

Какие документы нужны для продажи комнаты?

Для того чтобы продать свою комнату, продавцу необходимо собрать документы, подтверждающие право собственности на продаваемую комнату, технический паспорт объекта недвижимости, справка управляющей организации об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, доказательства уведомления собственников других комнат в коммунальной квартире о намерении продать комнату.

Можно ли самим обратиться в МФЦ?

Удостоверенный договор нотариус отдает покупателю и продавцу, которые вправе сами подать документы на регистрацию права собственности в МФЦ. Если же это делать через нотариуса, то нужно быть готовым доплатить примерно 5 тысяч рублей, не считая пошлины.

Обязательно ли идти к нотариусу при осуществлении сделки?

Еще один важный нюанс, что в связи с новыми изменениями в законодательство, которые призваны уменьшить случаи мошенничества на рынке при продаже долей, теперь все сделки по продаже подобных площадей проходят через нотариуса.

Кстати, извещение других собственников можно направить через нотариуса. Если в определенный период нотариусу не поступает никаких ответов от собственников других комнат, заключается договор купли-продажи с "посторонним" лицом (не другим собственником), удостоверяется и подается на регистрацию. Документ о праве собственности оформляется через 3-4 дня после подачи. В Москве услуги нотариусов, включая госпошлину, могут обойтись в 25 тысяч рублей.

Какие есть подвохи или условия при продаже или покупке комнаты в коммунальной квартире?

Основной нюанс здесь - права третьих лиц, других собственников комнат в квартире, которые имеют право преимущественной покупки комнаты. Дело в том, что коммунальная квартира всегда находится в общей долевой собственности. Доли эти определены, так как за каждым закреплена своя комната. Места общего пользования считаются общим имуществом всех сособственников и не подлежат разделу между ними.

Так, в случае решения о продаже своей комнаты ее владелец должен направить другим собственникам извещение. Это документ, в котором указывается цена, характеристики комнаты, адрес. Другие сособственники вправе в 30-дневный срок после получения извещения либо отказаться, либо купить жилплощадь.

Если срок истек, и никто из сособственников не согласился на покупку, то владелец вправе продать ее любому третьему лицу.

В случае с покупкой квартиры, покупателю лучше запросить нотариально-удостоверенные отказы от покупки других сособственников.

Еще один принципиально важный момент: владелец не имеет права продать комнату дешевле той цены, которую озвучил другим собственникам в извещении. В противном случае, он обязан направить новое извещение сособственника с указанием новой цены. При этом закон ничего не говорит по поводу продажи за большую цену.

Отличие общежития от коммунальной квартиры заключается в том, что общежитие предполагает лишь временное проживание. Приватизация такого жилья стала доступна в 2007 году, когда его разрешили получать в собственность и распоряжаться. Процедура покупки комнаты в общежитии аналогична приобретению жилья в коммунальной квартире.

И в том, и в другом случае важно понимать, что получится продать только ту комнату, которая находится в собственности, то есть приватизирована. Естественно, продавать площадь, которая принадлежит по договору социального найма, нельзя, сначала ее нужно приватизировать. Покупателю же нужно попросить продавца предоставить подтверждение, которым является выписка из ЕГРП.

Операция продажи комнаты в коммунальной квартире имеет свои особенности, которые несколько усложняют процесс по сравнению с обычной сделкой. Однако технология этой сделки уже давно опробована на практике – в статье можно увидеть пошаговую инструкцию, конкретное описание действие на каждом этапе и полный перечень всех документов.

В коммунальной квартире проживают разные владельцы:

• собственники комнат;
• лица, которые живут по договору социального найма (в муниципальном жилье).

Каждый приобрел помещение независимо от другого владельца (покупка, мена, наследство или ордер от государства). При этом каждый владеет своей комнатой, а также имеет право пользования общей территорией (кухня, туалет, душ и т.п.). Счета на оплату коммунальных услуг поступают индивидуально (расход по счетчикам или по нормативу). Учитывается также факт пользования местами общего пользования – расчет происходит пропорционально владеемой площади.

Основная особенность продажи состоит в том, что в коммунальной квартире каждый собственник владеет только конкретным помещением, а не сразу всей квартирой. Поэтому законодательство гарантирует остальным собственникам так называемое право преимущественной покупки . Это означает, что:

1. Перед продажей комнаты любому стороннему лицу собственник сначала должен уведомить о своих действиях всех других собственников. Они обязаны либо согласиться и купить объект по оговоренной стоимости, либо отказаться в письменном виде.
2. Продажа любому лицу возможна только в тех случаях, когда остальные собственники в коммунальной квартире отказались от покупки или по крайней мере истек срок для принятия решения.
3. Наконец, продавать можно только тот объект, который находится в собственности. Если же комната оформлена по договору социального найма, то сначала нужно провести ее приватизацию.

В каких случаях процедура усложняется

Поскольку основное отличие сделки по продаже комнаты в коммунальной квартире от обычной процедуры связано с правом преимущественной покупки, то основной и единственный риск связан именно во взаимодействии с соседями. При этом важно понимать, что сама сделка состоится в любом случае , однако время ее выполнения, скорее всего, увеличится по причинам, описанным в таблице.

ситуация	задержка во времени
соседи отказываются ответить на уведомление о продаже (игнорируют его)	для принятия решения дается только 30 календарных дней, после чего молчание приравнивается к отказу
соседи отказываются получать уведомления	подобное действие не имеет юридического смысла, поэтому владельцу важно только подтвердить факт доставки уведомления, а далее ориентироваться также на предельный срок в 30 календарных дней
неизвестно, где находится собственник, жив ли он и т.п.	может затянуться на довольно большой срок, зависит от конкретных обстоятельств (обычно более года)
известно, где находится собственник, но он живет в другом городе или даже в другом субъекте РФ	процедура затянется незначительно – все зависит от скорости сообщения с собственником, почтовой пересылки и т.п.
собственник умер, а наследник отказывается от наследства	может затянуться до полугода и более

Важно понимать, что сроки указаны примерные . Если ситуация осложняется иными обстоятельствами (например, у соседа есть претензии к вам по поводу комнаты, и он подает в суд, то время неизбежно увеличится).

Таким образом, реализация возможна, только если она уже находится в собственности. Процедура выглядит несколько сложнее, однако провести ее вполне реально, хотя времени и средств может понадобиться несколько больше, чем в обычных случаях.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Если есть желание сменить место жительства и избавиться от комнаты, оформленной по договору социального найма, такое тоже возможно. Речь в данном случае идет об обмене на такое же муниципальное жилье. При этом необходимо получить обязательное письменное разрешение со стороны государственных или муниципальных органов, которые предоставили её изначально по договору.

Этапы сделки

В общем случае процедура выглядит так:

1. Оценить стоимость, принять решение о том, как будет совершаться продажа – без посредников или с помощью специализированных компаний (например, риэлторских).
2. Обеспечить возможность преимущественной покупки для всех соседей. Это и есть основной и в то же время обязательный этап. Собственник должен разослать письменные уведомления, после чего соседи либо принимают решение о покупке, либо дают отказ. Они могут и проигнорировать сообщение, что по истечению 30 календарных дней приравнивается к отказу.
3. Совершить сделку с соседом (если кто-то из них согласится).
4. Если получен отказ или уведомление было проигнорировано, а срок принятия решения истек, можно заниматься самостоятельной продажей.
5. Дальнейшая процедура аналогична обычной сделке – подбирают покупателя, собирают полный пакет документов, оформляют договор, после чего регистрируют право собственности на новый объект недвижимости (если он будет куплен взамен старого).

Получение согласия соседей: пошаговая инструкция

Для корректного выполнения всей процедуры важно знать ответы на несколько вопросов:

1. Кого именно нужно предупреждать о продаже – т.е. кто имеет право преимущественной покупки.
2. Как нужно предупредить о готовящейся сделке.
3. Что делать в случае молчания соседа, нежелания идти на контакт с ним по причине личной неприязни и др.
4. Как быть в нестандартных ситуациях – например, если в конкретной комнате уже давно никто не проживает, как осуществить продажу, если владелец находится далеко и т.п.

Далее подробно рассматриваются все наиболее распространенные случаи, а также общий порядок процедуры, соблюдение которого гарантирует чистоту сделки с точки зрения действующего гражданского законодательства.

Кого уведомлять

Самый очевидный случай – это когда помещение находится в частной собственности. Тогда уведомляют непосредственно на имя собственника.

Есть также несколько особых ситуаций, когда процедура выглядит иначе:

1. Если гражданин проживает по договору социального найма, то уведомление отсылают в местную Администрацию, которая и является собственником.
2. Если собственником является несовершеннолетний и/или недееспособный человек, уведомление отсылают в местный отдел опеки и попечительства.

Как уведомлять

Уведомляют всегда только заказным письмом, чтобы получить письменное подтверждение того, что оно действительно было доставлено. При этом можно воспользоваться и традиционными услугами Почты России, и услугами частных курьерских компаний, доставляющих отправления быстрее и удобнее (по принципу «от двери до двери»). Выбор конкретной компании не имеет никакого значения. При этом важно понимать, что отправка письма – обязательная процедура , хотя во многих случаях речь идет о том, что конверт просто перейдет из одной комнаты в другую. Причина в том, что в интересах собственника – получить письменное доказательство того, что уведомление действительно было доставлено на адрес.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Даже если гражданин находится в хороших отношениях с соседями и может просто устно предложить им купить комнату, все равно необходимо составить письменное уведомление. Именно наличие документа гарантирует победу в возможных спорах после проведения сделки.

Форма этого документа свободная – главное только отразить суть операции. За основу можно взять образец, представленный ниже.

Заполнить можно и в рукописном виде, и в печатном – в юридическом смысле это 2 равнозначные бумаги.

Если ответа не поступает

Если с соседями плохие отношения или они в принципе игнорируют поступившее сообщение, нужно обратиться к нотариусу, который оформит свидетельство об отправке уведомления. Его оформляют за свой счет, и взыскать эти издержки за счет соседа будет невозможно.

Затем уведомление отправляется вновь. После того, как оно будет доставлено, необходимо подождать 30 календарных дней. Отсчет этого срока начинается со дня, следующего за днем оформления уведомления о доставке. Срок доставки этого уведомления для отправителя не имеет значения.

Например, если уведомление получено 8 ноября 2018 года, а отправителю оно пришло 10 ноября, то отсчет все равно будет вестись от 8 ноября – даты доставки. То есть расчет 30 календарных дней в данном случае начинается с 9 ноября (не имеет значения, выходной это, праздничный или будний день).

Если пришел отказ от получения уведомления

В таком случае процедура упрощается – необходимо просто дождаться, когда письмо придет обратно. Сотрудники Почты (или иной службы доставки) ставят отметку о том, что адресат отказался от получения и дату отказа. От этой даты и отсчитывают 30 календарных дней, после чего можно совершить продажу без всяких последствий.

Если о соседе ничего неизвестно

Это один из наиболее трудных способов с точки зрения длительности во времени и прилагаемых усилий со стороны владельца жилья. Порядок действий следующий:

1. Сначала пытаются найти соседа, опросив его знакомых, друзей, родственников.
2. Если сделать это не удалось, обращаются в суд, чтобы признать его безвестно отсутствующим. Причем придется подождать не менее года.
3. Если гражданин так и не появился, и вестей о нем нет, суд признает его отсутствующим, назначает управляющего имуществом.
4. На имя управляющего отсылается уведомление, после чего он дает согласие или отказ, и дальше действуют по обычной процедуре.

Если наследник не вступает в наследство

Это тоже довольно сложный случай: если в коммуналке один собственник умер, то в большинстве случаев у него появятся наследники по завещанию или по закону. Тогда нужно будет дождаться, как они поступят:

1. Если они принимают наследство, то полноправными собственниками станут не ранее, чем через полгода после смерти бывшего владельца. Тогда уведомление направляют на их имя, получают отказ или согласие, после чего действуют, как обычно.
2. Если же они откажутся от наследства в пользу какого-то другого наследника, это опять же затягивает сделку, потому что у нового наследника есть также 6 (в некоторых случаях 3 месяца) для принятия решения.

Собственник в другом городе/регионе

В этих случаях уведомление оформляется только через нотариуса. Причем гражданин обязан оформить отказ тоже только в нотариально заверенном виде. Возможно, придется оплатить ему эти издержки. Однако если будет молчание, то достаточно подождать 30 календарных дней, без учета срока на пересылку письма туда и обратно.

Документы для сделки

После того, как отказ от покупки был получен от всех владельцев, можно приступить к продаже помещения стороннему лицу. На сделке должны присутствовать все собственники или их представители, действующие по доверенности. Для этого понадобятся следующие документы:

• паспорта всех собственников;
• уведомления каждому соседу о продаже помещения;
• все отказы, полученные в результате отправки уведомлений;
• все конверты с датой доставки письма, если сосед отказался от получения уведомления;
• документы на комнату (свидетельство о собственности, кадастровый паспорт, выписка из БТИ);
• договор купли-продажи;
• разрешение муниципального органа и органов опеки, если сосед снимает комнату по соцнайму или ей владеет несовершеннолетний (или недееспособный).

Возможно ли обойти право преимущественной покупки

Такая возможность действительно существует, и она законная с точки зрения юридической чистоты. Единственный путь – это оформление договора дарения доли комнаты на покупателя. Покупатель становится сособственником и приобретает право преимущественной покупки, после чего без всяких согласий покупает оставшуюся долю.

Подобную схему можно использовать только с людьми, которым можно доверять. Понадобится обеспечить корректную передачу денежных средств и учесть прочие важные нюансы.

Видео комментарий

Чем рискует продавец комнаты, если нарушит положения ст. 250 ГК?

Продавец не несет никакие риски кроме того, что его могут вызвать в суд. Все риски в данном случае несет покупатель такого жилья. Ведь он может лишиться указанной комнаты и при этом продавец комнаты будет должен вернуть ему деньги, уплаченные за нее.. Если же денег у продавца уже нет, то выплата может растянуться на всю жизнь. Соседи по комнате, чье преимущественное право было нарушено, имеют право в течении 3 месяцев подать иск о переводе права собственности на себя, уплатив при этом стоимость, указанную в договоре купли-продажи жилья.

Самый лучший способ продать комнату в коммунальной квартире - это заручится поддержкой соседей, и получить от них нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки. В такой ситуации комната будет более ликвидной и ее с большей вероятностью купят. Никто не хочет покупать комнаты, в которых соседи против вселения новых жильцов. Если ваши соседи категорически против продажи комнаты, но продать всё-таки нужно, то необходимо уведомить соседей о предстоящей продаже за месяц до предполагаемой сделки.

Обращаем внимение, что в связи с изменениями в законодательстве от 03.08.2018 г., сделки по отчуждению долей в праве собственности на недвижимое имущество подлежат обязательному нотариальному удостоверению!

Образец заявления

Кому: ФИО адрес

От. ФИО паспортные данные

ИЗВЕЩЕНИЕ

о намерении продать комнату в коммунальной квартире

г. Москва _________2017 г.

Я, _________________________________ настоящим уведомляю Вас, что я продаю принадлежащую мне комнату метражом ____ кв. м. за № 2 в коммунальной квартире № _____ в доме № _______, корп. _______, по ул. ______________за 2 900 000 рублей (два миллиона девятьсот тысяч рублей).

Отчуждаемая комната _____ м² за № 2 принадлежит мне на праве собственности на основании Договора купли-продажи комнаты № ___________ от ________ г., что подтверждает Свидетельство о Государственной регистрации права ________ от _________ г. Предлагаем Вам воспользоваться преимущественным правом покупки в соответствии со ст.250 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса РФ Вы имеете право преимущественной покупки принадлежащей мне комнаты, поэтому прошу Вас не позднее одного месяца со дня вручения Вам настоящего заявления написать мне по адресу: г. Москва, бульвар Матроса Железняка д. 16/7, кв. 16, о своем желании или об отказе от приобрести указанную комнату за вышеуказанную сумму.

В случае неполучения от Вас ответа по истечении указанного срока принадлежащая мне комната будет продана другому лицу, за обозначенную выше цену.

Заранее сообщаю Вам о том, что я не снижу цену, не предоставлю отсрочку или рассрочку платежа.

2017 г.

_______________ ______________________________________

Необходимо отправить вышеуказанное уведомление ценным письмом с описью вложения с уведомлением о вручении. В описи вложения необходимо написать следующую формулировку:

Если сосед уклоняется от получения письма, можно пойти на хитрость и отправить вышеуказанное письмо бандеролью. Сосед может подумать, что ему пришла какая-то посылка и может всё-таки пойти на почту и получить уведомление. В остальном сделка по покупки комнаты ничем не отличается от обычной сделки. Как я писал в других статьях, вы можете, продавая или покупая квартиру или комнату, самостоятельно находить покупателя или продавца при этом экономя достигается до 80% от стоимости риэлтерских услуг. А вот проведение сделки можно и нужно доверить юристу, либо риелтору. В такой ситуации вы сэкономите и не потеряете деньги.

Вам понадобилось продать свою комнату в коммуналке, не будем касаться причин такого решения, остановимся на том, как это сделать.

Продажа недвижимости – дело и так непростое, а в нашем случае продавец владеет только долей в коммунальной квартире . Приходиться либо долго ждать подходящего клиента, либо продавать комнату со значительной скидкой.

А вот как продать комнату быстро и не прогадать при этом? Попробуем разобраться.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

С чего начать?

Коммунальная квартира – это общая собственность нескольких граждан, у каждого своя доля в квартире и в общем хозяйстве, включающем в себя коридоры, санузлы, кухню .

Прежде всего, нужно выяснить, как совершаются такие сделки, порядок действий, какие документы придется оформлять и определиться со стоимостью комнаты.

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире

Приступая к продаже, устанавливаем стоимость принадлежащей комнаты. Сделать это можно тремя способами:

• Пригласить независимых оценщиков, например, риэлтеров . Проведя оценку, они выведут вам цену, за которую можно реализовать имеющуюся недвижимость. А уж ваше право согласиться с такой ценой или нет.
• Экспертиза специализированной организации . Вариант интересен тем, что оценка подтверждается документально. Возможно, что оценочные документы могут понадобиться покупателю при оформлении кредита на данную недвижимость.
• Оценить самостоятельно .

В последнем случае оценка производится достаточно просто. Нужно сравнить цены, сложившиеся на рынке на подобный товар.

При самостоятельной оценке нужно учитывать факторы, которые влияют на стоимость комнаты:

1. Этаж, на котором расположена квартира . Верхние и нижние этажи снижают стоимость.
2. Площадь самой квартиры, комнаты, кухни. Естественно, чем она больше, тем выше цена.
3. Наличие вспомогательных помещений : подсобного помещения, кладовой, совмещенный санузел или нет, площадь коридоров.
4. В каком состоянии находится комната и квартира в целом, состояние самого дома .
5. Инфраструктура района . Есть ли поблизости магазины, школа и детсад, далеко ли остановки общественного транспорта. Цена на недвижимость в районе с развитой инфраструктурой, включая и коммунальную, выше.
6. Соседи . Их характеры, взаимоотношения с ними и тому подобное. Однако можно сказать, что, чем соседей меньше, тем выше стоимость.

Если жилье не содержалось в надлежащем порядке, не проводились ремонты ни дома, ни квартиры, ни комнаты, то продать такую недвижимость будет затруднительно.

Порядок действий

Для того чтобы продать свою комнату нам придется сделать следующее:

• Оценить ее .
• Подготовить к продаже .
• Найти покупателя .
• Оформить необходимые документы .
• Осуществить сделку .

Подготовка

Если необходимо, то придется сделать в помещении ремонт, то есть привести ее в надлежащее состояние.

Затем необходимо выполнить одно обязательное требование закона. Статья 250 ГК РФ. Требование этой статьи продавец обязан выполнить .

Закон требует, что продавец комнаты сначала должен предложить ее выкупить ее своим соседям, собственникам остальных помещений. Это их преимущественное право.

Только после того, как соседи откажутся, он может реализовать свое имущество сторонним лицам.

Соседей можно собрать вместе или переговорить с каждым в отдельности .

Если соседи отказываются от выкупа, то отказ должен быть оформлен документально. Его нужно заверить либо у нотариуса, или в регистрационной палате.

При этом требуется присутствие каждого отказника. Подпись его на документе заверяется .

Предлагаем вам скачать образец уведомления о продаже комнаты: Скачать бланк .

По ряду причин, например, сосед различными способами препятствует продаже комнаты, получить от других проживающих в коммуналке согласие на сделку бывает затруднительно, но есть выход из этого положения, придется набраться терпения и подождать месяц, прежде чем продавать комнату.

Сделать нужно следующее:

1. В отделении реестра выяснить, кто именно является собственниками помещений в вашей коммунальной квартире .
2. Уточнить адреса собственников .
3. Составить уведомления о том, что вы продаете комнату (на одного собственника – 2 экземпляра).
4. Отправить их почтой заказным письмом (желательно с уведомлением о вручении).
5. Составить реестр своей рассылки .
6. Заверить реестр у почтового работника . Обязательно поставить на документ (реестр) печать почты, указать дату рассылки.

Согласен или нет ваш сосед, приобрести у вас комнату, он обязан ответить вам письменно. Срок – 30 дней.

В течение этого срока можно заняться другими делами. Например. Подготовить документы.

Какие документы нужны?

Для осуществления продажи понадобятся:

• Свидетельство о собственности на комнату ;
• Техпаспорт ;
• Справка – Ф 9 (о прописке) ;
• Квитанция об оплате коммунальных услуг .

Можно приготовить и договор купли/продажи. То есть сдаем подготовленные документы в регистрационную палату и составляем договор.

Пока в палате рассмотрят ваши бумаги, как раз и истечет срок ответа на уведомления.

После этого можно сдать в палату реестр рассылки и копии уведомлений и подыскивать покупателя.

Продать комнату можно двумя способами:

1. С помощью риэлтера. С затратами, зато быстро.
2. . Для этого размещаем объявления и ждем клиента. Времени уйдет больше, но расходов на сделку меньше.

Какой способ выбрать зависит от хозяина. Советов в данном случае мы давать не будем.

Согласие соседей или отказ от преимущественного права покупки

Что содержит уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире?

После обращения к собственнику, следует сообщение о том, что уведомляющий гражданин является собственником доли в квартире, полное описание доли, затем предложение выкупить ее, воспользовавшись преимущественным правом (ГК, 250 статья). Ссылка на ГК обязательна .

В конце просьба в течение 30 дней ответить согласием или отказаться от покупки.

Отказ дается в письменной форме. В нем должно быть указано, что гражданин (Ф. И.О. полностью, паспортные данные, где проживает) получил уведомление от гражданина (Ф. И. О.).

Обязательно указывается, что текст письма отказник прочитал лично и ему его зачитали вслух .

Предлагаем вам скачать образец отказа от преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире: Скачать бланк .

Что нужно знать владельцу комнаты перед ее продажей? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Коммунальные квартиры появились еще в начале 20-х годов прошлого века, и все еще существуют на настоящий момент.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

И хотя некоторые считают, что коммуналки – это пережиток прошлого, а в некоторых регионах даже действуют программы по расселению таких квартир, многие граждане нашей страны все еще продолжают жить в “тесноте, да не в обиде”. Есть ли проблемы с продажей комнат в коммуналках? Постараемся разобраться.

Возможно ли

Интересным фактом является то, что ни в одном законодательном акте не дается определения такому понятию, как коммунальная квартира. Раскрывается лишь, что такое комната.

Согласно ЖК РФ, комнатой признается часть дома или квартиры, которая предназначается для непосредственного жительства граждан.

В силу Граж. Кодек. РФ, имущество, которое находится в собственности 2-х или более граждан, считается принадлежащим им на праве общей собственности.

Возможность продажи доли в составе общей собственности зависит от того, кому принадлежит комната в коммуналке.

Собственником может выступать:

И если с единоличной собственностью все понятно – “дари, продавай кому хочешь”, то с общей долевой не все так однозначно.

Дело в том, что ГК гласит о первостепенном праве приобретения остальными участниками дол. собственности той доли, которая выставляется на продажу.

При этом продавец обязан сначала “спросить” у других жильцов коммунальной квартиры – согласны ли они приобрести долю на тех же условиях и по той же цене, по каким доля будет продаваться посторонним лицам.

Если другие дольщики отказываются от покупки, а это – их полное право, тогда продавец имеет право продать долю любому другому гражданину.

Само же согласие от соседей не требуется – нужно лишь известить их о предстоящей продаже в письменном виде, и если они откажутся от покупки, можно смело продавать кому угодно.

Как оформить продажу комнаты в коммунальной квартире

Итак, продать можно только комнату, которая принадлежит гражданину на праве собственности. В случае муниципальной комнаты реализация возможна лишь при согласии на такую сделку муниципалитета, что на практике трудно осуществимо.

При намерении продать долю в коммуналке процедуру следует начать с оповещения соседей.

Так, по ч. 2 ст. 250 ГК, продавец доли должен оповестить других сособственников о намерении осуществить продажу доли. Это должно быть сделано в письменной форме с указанием продажной цены и остальных условий.

Все, что остается делать после направления извещения – ждать. В течение 30 дней после вручения или отправки уведомления остальные долевые собственники должны откликнуться или не откликнуться на уведомление.

Обратите внимание! Уведомление для других дольщиков лучше составлять и заверять у нотариуса!

Если один из дольщиков согласен купить квартиру, все делается в стандартном порядке – составляется ДКП, акт о передаче имущества и производится регистрация перехода имущественного права в Росреестре.

По окончании процедуры дольщик получает все документы, подтверждающие вещное право.

Если в течение 30 дней ни от одного из дольщиков не поступило ответа на письмо, продавец может заключать договор продажи с кем угодно. Преимущественное право покупки при пропуске сроков уже не будет действовать.

Другие жители коммунальной квартиры могут в письменном виде отказаться от своего преимущественного права. В таком случае, возможность продажи доли постороннему лицу появится ранее указанного 30-дневного срока.

Ч. 3 ст. 250 ГК РФ регламентирует, что нарушение преимущественного права покупки влечет для продавца определенные последствия.

Так, в течение 3 месяцев после того, как другой дольщик узнал о нарушении права, он может обратиться в суд и в судебном порядке восстановить справедливость. Права и обязанности покупателя будут полностью переведены на такого дольщика.

Итак, сжатый порядок действий по продаже комнаты в коммуналке:

• определиться со стоимостью комнаты и иными условиями продажи;
• посетить нотариуса и составить уведомление для других дольщиков;
• отправить уведомление по почте заказным письмом или вручив под расписку;
• дождаться окончания регламентированного 30-дневного срока;
• выписать всех проживающих в комнате жильцов и подтвердить данный факт выпиской из паспортного стола;
• заключить договор купли-продажи с одним из дольщиков (если кто-либо откликнулся на уведомление) или с другим посторонним лицом;
• вместе с покупателем прийти в местное отделение Регпалаты и произвести регистрацию договора.

Необходимые документы

Для госрегистрации перехода имущественного права на покупателя продавец доли в коммунальной квартире должен подготовить пакет сопровождающей документации:

• паспорта участников сделки и ксерокопии;
• сведения о том, что жильцы, проживающие в продаваемой жилплощади, были выписаны;
• нотариально удостоверенное уведомление для соседей по коммунальной квартире;
• договор купли-продажи и, при необходимости, дополнительное соглашение к нему;

• технический и кадастровый паспорт из БТИ;
• акт о приеме-передаче жилого помещения;

• правоустанавливающие документы на долю (свидетельство о праве собственности);

• разрешение от органов опеки (если сделка затрагивает права лиц, не достигших совершеннолетнего возраста).

Как составить уведомление и его образец

И хотя ст. 250 ГК РФ обязывает собственника доли направить уведомление остальным дольщикам о продаже доли, тем не менее, не все нюансы законодательно оговорены.

В частности, закон предписывает составлять такое уведомление обязательно в письменной форме. Говорится и про существенные условия – в уведомлении должна быть продажная цена доли, а также другие условия сделки.

Остальные аспекты, такие как порядок вручения уведомления, алгоритм действий продавца и сособственников, не установлены, что на практике может породить сложности в совершении сделки, в том числе, и ее возможное оспаривание в судебном порядке.

Уведомление о преимущественном праве покупки – это наиважнейший документ, который защищает продавца:

• от отказа в регистрации перехода вещного права – сотрудники Росреестра не примут документы, если не будет соблюдено преимущественное право;
• от подачи иска в суд одним из долевых собственников в целях восстановления первостепенного права.

Вручить уведомление можно следующими способами:

• лично – получатель должен обязательно расписаться о получении, расшифровать свою подпись и поставить дату получения;
• по Почте ценным письмом с уведомлением о вручении.

Не стоит переживать, если адресат будет намеренно уклоняться от получения значимого сообщения – в силу ГК РФ, письмо считается доставленным и влечет юридические последствия для адресата, если письмо было доставлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, так и не было вручено.

С образцом уведомления можно ознакомиться ниже:

Что делать, если соседи препятствуют

Причины, по которым процедура может затянуться:

1. Отказ от получения уведомления. Если письмо возвращается обратно, на нем будет отметка об отказе от принятия. В таком случае, следует сохранить документ и предъявить в Росреестр в качестве подтверждения.
2. Если сосед по коммуналке получил письмо, но не ответил на него, следует еще раз отправить уведомление, но уже через нотариуса. Также продавец может получить у нотариуса свидетельство о факте направления уведомления в должном порядке, чтобы впоследствии обезопасить себя.
3. Если соседей долго нет на месте, то единственный выход – обратиться в суд для целей признания их безвестно отсутствующими. Согласно ГК РФ, безвестно отсутствующим можно признать гражданина, если нет сведений о месте его пребывания в течение 1 года.
4. Одной из сложных ситуаций является смерть сособственника и поиск наследника, который не вступает в наследственные права. Продавец комнаты должен подать иск в судебные органы для признания комнаты умершего выморочным имуществом. По результатам данной процедуры будет определен наследник, что означает возможность направить уведомление о преимущественном праве конкретному лицу.

Сроки и стоимость