Главная » Мотивация » Стрит-ритейл: арендаторы возвращаются. Что такое стрит-ритейл Распределение запросов арендаторов по сегментам

Стрит-ритейл: арендаторы возвращаются. Что такое стрит-ритейл Распределение запросов арендаторов по сегментам

Факторы, влияющие на развитие стрит-ритейла, вполне закономерно повлияли и на структуру спроса в данном сегменте рынка. Общий экономический спад и конкуренция более доступных ценовых предложений торговых центров, с одной стороны, и мобильность мелкого и среднего бизнеса, готового воспользоваться представившимся шансом, с другой, изменили структуру спроса на стрит-ритейл.

1. Street retail - снижение спроса со стороны сегмента «премиум»

Снижение доходов населения и сложности с оплатой аренды огромных площадей частично вытеснили магазины, торгующие предметами «премиум-класса», с центральных улиц столицы. Кто-то «переселился» в торговые центры, кто-то и вовсе свернул торговлю «до лучших времен».

Сокращение занятых площадей произошло в основном за счет монобрендовых бутиков одежды, обуви и предметов роскоши, дорогостоящих «авторских» ресторанов, филиалов банков. В общем, потребителям стало массово не до предметов роскоши, поэтому шикарные магазины предсказуемо опустели и, как следствие, утратили возможность оплачивать высокую аренду в центре.

Неуступчивость хозяев площадей стрит-ритейла в противовес «договороспособности» владельцев торговых центров «добила» очень многих игроков данного сегмента, что и привело к росту вакантных торговых площадей на центральных улицах. Надолго ли? И есть ли для стрит-ритейла альтернатива брендовым магазинам, уже ставшим привычной частью пейзажа центральных улиц столиц и мегаполисов? Тут нужно учитывать еще одну тенденцию.

2. Street retail - расширение торговли товарами массового спроса

Товары массового спроса в кризис покупают, в любом случае, интенсивнее, нежели предметы роскоши, поэтому меняется и структура спроса на стрит-ритейл. Так, в Москве резко вырос спрос на торговые площади такого типа со стороны продуктовых магазинов, кафе и ресторанов средней ценовой категории, магазинов электроники аптек и тех видов бизнеса, которые условно можно отнести к «сервису».

Как уверяют эксперты рынка, сегодня растет спрос именно со стороны «средних» продуктовых магазинов, хотя раньше лидерами спроса были супермаркеты. Еще один тренд - спрос среди торгующих продовольствием обогнал запросы на стрит-ритейл предприятий общественного питания. Подсчитано, что к концу 2014 года доля спроса со стороны продуктовых магазинов составила 45 процентов от общего спроса на стрит-ритейл.

В этом смысле стрит-ритейл спальных районов спит (простите за тавтологию!) более спокойно нежели, чем в центре. И, как уже говорилось выше, активно пользуется возможностью расшириться «в центр», когда уставшие нести убытки из-за пустующих площадей хозяева пойдут на уступки и снизят арендные ставки.

В целом же, по мнению экспертов, в ближайшее время сохранится тенденция превышения предложений в области стрит-ритейла над спросом, фиксация арендных ставок в рублях и сохранение достаточно большого числа вакантных торговых площадей. Принципиальных изменений можно ожидать лишь с изменением экономической ситуации и выходом из этой полосы кризиса. Тогда, быть может, брендовые бутики и дорогие рестораны захотят вернуться в центр. Только всем ли хватит места, если средний бизнес за это время «раскрутится» — это вопрос!

Основными игроками рынка выступают предприятия сферы общепита - рестораны, кофейни и пекарни, заведения фаст-фуда, стрит-фуда и бургерные. На протяжении минувшего года новые точки активно открывали ресторанные группы ItalyGroup, Delmar, ReCaGroup, GinzaProject, KFC, Burger King, Буше и «Север Метрополь». В четвертом квартале заработали новые точки Cofix и «Кофейня №1» на Садовой улице, «Каха бар» и Black books bar на улице Рубинштейна, «#Farш» и «Шикари» на Невском проспекте.

На втором месте по сделкам аренды - продуктовые сети: X5 Retail Group, «Дикси», «Магнит», «Нетто», АВ Daily, «Фермерские продукты», а также различные магазины здорового питания.

На рынке стрит-ритейла выросло количество московских, региональных и иностранных операторов - преимущественно среди рестораторов и в сфере fashion-индустрии (например, открылся Unique Fabric на Каменноостровском пр., а La Perla на Невском пр.). Часть ритейлеров продолжили обновлять свои давно работающие заведения и магазины.

Респектабельных операторов fashion интересовали в первую очередь объекты на Старо-Невском проспекте, который уже закрепил за собой позицию бутиковой зоны. В то время как на Большой Конюшенной улице открылся только флагманский магазин Fabiana Fillipi, на Старо-Невский пришли несколько ювелирных салонов, флагманский магазин LENA, бутики Wolford, Lise Charmel, Escada, Dior и Bulgary.

Среди закрытых объектов лидирует сектор услуг: если в январе-марте на этот сегмент пришлось 3% закрытий, оценивают консультанты JLL, то в четвертом квартале - уже 18%. В их числе преобладают финансовые организации. За три последних года количество отделений банков на основных торговых улицах уменьшалось ежегодно на 5-7%.

В 2017-м срок экспозиции наиболее ликвидных объектов в сфере стрит-ритейла не превышал двух месяцев и, зачастую, встройка сдавалась еще до момента окончания договора у прежнего арендатора. Торговые коридоры, в которых происходил наиболее существенный рост или снижение доли свободных помещений, лидируют и по ротации - это Старо-Невский и Владимирский проспекты, а также 6-7 линии Васильевского острова (данные JLL). Наибольший объем предложения по аренде помещений сохраняется в новостройках на границах Петербурга и Ленобласти.

Большая часть заключаемых договоров аренды - долгосрочные, на период от трех до десяти лет, что обусловлено лицензируемой деятельностью многих предпринимателей. Арендодатели снова вернулись к индексации ежегодной ставки аренды (в предыдущие два года это условие применялось нечасто).

Средние ставки на Невском проспекте остаются в границах 6000 - 15 000 руб./кв.м в месяц. Доля вакансий на главной магистрали города в среднем не превышала 2,5-3%.

Срок окупаемости в сделках по наиболее качественным помещениям вырос до 11-12,5 лет. Большинство таких объектов смогли найти покупателя не более чем за четыре месяца с начала экспозиции. Спрос значительно превысил предложение, отмечают в А2 Retail. Бюджеты покупателей могли варьироваться от 20 млн до 200 млн рублей, и некоторые инвесторы приобретали за раз несколько активов. Непосредственно на Невском проспекте на продажу за год было выставлено около десятка ликвидных помещений. Цены, обозначенные продавцами, находились в диапазоне 630 000 - 2 млн руб./кв.м. Несмотря на это половина продаваемых объектов сменила своих владельцев, однако окупаемость недвижимости достигла уже 17 лет.

Ставки аренды и цены продажи на рынке стрит-ритейла Петербурга за 2017 г.

Торговый коридор	Средние ставки аренды, кв. м в месяц	Средняя цена продажи, кв. м
Невский пр.		630 000 - 2 000 000
Старо-Невский пр.		350 000 - 1 500 000
Каменноостровский пр.		250 000 - 1 500 000
Большой пр. ПС		300 000 - 550 000
6-7 линии В.О.		250 000 - 600 000
Средний пр. В.О.		230 000 - 600 000
пр. Просвещения		180 000 - 450 000
Комендантский пр.		180 000 - 450 000
Московский пр.		200 000 - 650 000
Ленинский пр.		180 000 - 500 000
Пр. Ветеранов		200 000 - 350 000

По данным А2 Retail

Ротация арендаторов на основных торговых улицах Петербурга в 2017 г.

Основные торговые коридоры	Доля
Невский проспект основная часть
Старо-Невский проспект
Большой пр. П.С
Средний ВО
6-7 линии В.О.
Каменноостровский проспект
Владимирский проспект
Московский проспект
Садовая улица
Б.Конюшенная улица
Рубинштейна улица

По данным JLL

Доля свободных помещений на основных торговых улицах Петербурга

Торговый коридор	4 кв. 2016	4 кв. 2017
Невский пр. (основная часть)
Старо-Невский пр.
Большой пр. П.С
Средний пр. В.О.
6-7 линии В.О.
Каменноостровский пр.
Владимирский пр.
Московский пр.
Садовая ул.
Б. Конюшенная ул.
Ул. Рубинштейна

По данным JLL

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТОВ

Ольга Аткачис , генеральный директор компании А2 Retail:

Для рынка стрит-ритейла в первом полугодии 2017-го была характерна неспешность, однако уже во втором полугодии сделок стало больше. Усилилась и конкуренция между арендаторами за интересные помещения. Ротация в таких торговых коридорах как Невский и Московский проспекты незначительна, поскольку они заняты арендаторами с долгосрочными контрактами. Безусловно, в «спальных» районах предложение обширнее, чем в историческом центре, но в первую очередь арендаторов интересуют угловые помещения - с витринами и со свободной планировкой.

По итогам двух прошлых лет можно сделать вывод, что стоимость аренды росла неравномерно. По отдельным, наиболее востребованным площадям, средний рост ставок достиг 15-20%, в то время как по другим не превышал 5-10%. Инвестиционный спрос на покупку помещений сохраняется. Часть инвесторов по-прежнему готова покупать встройку только с минимальным сроком окупаемости - не более 6-7 лет. Однако подобные предложения единичны и, как правило, вызваны финансовыми сложностями у продавцов или проблемами с документами по объектам. В целом же большинство сделок сейчас совершается в пределах десятилетней окупаемости.

Судя по всему, новое полугодие будет не менее активным, чем последние месяцы 2017-го. Конкуренция за качественные помещения обострилась, многие клиенты рассчитывают подписать договоры аренды не позднее марта, чтобы успеть открыться по новому адресу до начала Чемпионата мира по футболу. В связи с этим сроки оформления сделок сейчас не превышают трех месяцев.

Владислав Фадеев , руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

Стрит-ритейл остается одним из наиболее активных сегментов коммерческой недвижимости города. Причем количество открытых объектов по итогам года оказалось даже на 3% больше, чем закрытых. Избытка помещений нет, текущая доля свободной встройки на основных торговых улицах составляет в среднем 6,7%. Такой же показатель был характерен и для конца 2016-го, что показывает сбалансированность рынка. Так, к концу 2017-го доля свободных помещений на Старо-Невском проспекте снизилась до 3,9% (это минимальное значение для данного торгового коридора за последние три года). В лидеры по темпам заполнения вышел и Владимирский проспект, где год назад пустовало 5,9% помещений, а в минувшем декабре только 1,4%. Там, например, открылись «Икорный бар», Xiaomi и Marchelas. В то же время самое значительное увеличение вакантности (на 5,5 п.п.) наблюдалось на 6-7-й линиях В.О.: в первую очередь за счет закрытия микрофинансовых организаций и точек общепита в непосредственной близости от ст. метро «Василеостровская». В результате доля свободных помещений здесь достигла максимального уровня среди ключевых торговых коридоров - 11,9%.

Ситуация на основной части Невского проспекта остается неизменной по таким основным показателям как уровень арендных ставок (7500 - 13 000 руб./кв.м в месяц), ротация арендаторов (7,6% за квартал) и доля вакантных площадей (4,0%). В структуре арендаторов доминирует доля общепита - 37%.

Небольшой рост арендных ставок характерен для Старо-Невского проспекта, Садовой улицы и улицы Рубинштейна; некоторое снижение ценников - на Большом проспекте П.С., 6-7 линиях В.О. и Большой Конюшенной улице, где все наиболее привлекательные и дорогие помещения уже просто заняты.

Безусловно, инвестиционный спрос к встройке сохраняется, однако разрыв между ожиданиями продавцов и покупателей остается достаточно большим. Это сдерживает количество инвестиционных сделок на рынке. Стоимость продажи в среднем начинается от 100 000 руб./кв.м. Максимальный ценник - 1,5 млн рублей за «квадрат» в центре Петербурга.

Ирина Царькова , заместитель директора департамента торговой недвижимости Colliers International в Санкт-Петербурге:

В 2017 году произошло заметное повышение активности fashion-операторов. За прошедший год на петербургский рынок вышло 16 новых международных и федеральных fashion-брендов в формате стрит-ритейла (в то время как годом раньше - только пять). Подавляющее большинство новых для Петербурга ритейлеров открывали магазины высокой ценовой категории. Например, состоялись премьеры бутиков Salvatore Ferragamo, Herno, Fabiana Filippi, Peserico, Lorena Antoniazzi и др. Помимо традиционной экспансии итальянских ритейлеров активность проявляли российские фирмы: на петербургский рынок вышли бренды меховой одежды Gutseriev&Maximova, свадебный салон «Мэри Трюфель», ювелирные дома «РИНГО» и Yana. Повышение активности премиальных брендов связано с целым рядом факторов. За время кризиса цены на одежду, обувь и аксессуары этого сегмента практически сравнялись с ценниками за границей, что способствует более частым покупкам в России. Кроме того, развитию ритейлеров способствует растущий спрос со стороны китайских туристов, которые ориентированы на бренды высокого ценового сегмента.

Марина Пузанова , руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank St Petersburg:

Рынок в целом очень живой. Высокий объем открытий, приток новых брендов, ранее не представленных в городе, поспособствовали росту арендных ставок по всем торговым коридорам, особенно в локациях с оживленным трафиком. Например, стоимость аренды на Московском проспекте подросла на 19%, на Лиговском - на 17%. А на ул. Рубинштейна в связи с высоким спросом - на 25%. Традиционно активны продуктовые ритейлеры, но им все сложнее найти подходящие помещения. Новые жилые комплексы, конечно, интересны продуктовикам, но, к сожалению, несмотря на достаточный объем коммерческих помещений, они не всегда соответствуют требованиям операторов по конфигурации: зачастую нет возможности объединения, зон разгрузки и т.д. Общепит также был активен, сети порадовали новыми форматами. Так, кондитерская сеть «Буше» стала развивать небольшие булочные «Теплого хлеба и под одеяло» в формате у дома. Компания «Росинтер ресторантс холдинг» («Планета Суши», IL Patio) вывела на рынок Петербурга первый паназиатский ресторан «Шикари». Во второй половине года Аркадий Новиков открыл сразу два заведения - демократичный «Фарш» и большеформатную «Сыроварню».

Елена Вишнякова , руководитель направления торговой недвижимости Rusland SP:

Рынок практически оправился от потрясений. Время повальных скидок на аренду качественных помещений в стрит-ритейле уже в прошлом. Арендаторы не могут как раньше диктовать свои условия собственникам. По итогам года мы отмечаем рост стоимости аренды в успешных локациях в пределах 20%. Лидерами по объемам сделок стали операторы общепита и продуктовые сети. Активно заходят в Петербург новые операторы: ресторанный холдинг Novikov Group, алкомаркеты «Красное&Белое», бургерные BB&Burgers, винотека SimpleWine, мебельная фабрика «Стильные кухни», магазины постоянных распродаж «Галамарт», рестораны «Шикари», кондитерская «Аленка», израильские кофейни Cofix, магазины домашнего текстиля COZY HOME, магазины спортивной одежды Under Armour, товары для дома MODI, стрит-фуд кафе «ДвижОк» и другие.

В последние годы московские власти активно взялись за облик города : реконструируют улицы, городские парки, промзоны. В 2015 году было благоустроено 47 улиц, а в 2016 - 59, а в 2017 установлен план на более чем 50 улиц, в том числе за Садовым кольцом.

В 2016 году прошло две волны массового сноса самостроя - в феврале, когда было снесено 103 объекта объекта общей площадью около 50 тыс. кв. м, и в августе, когда было ликвидировано 107 объектов площадью более 30 тыс. кв. м.

Минусы:

Нарушение эффективной работы торговых профилей при планировании некоторых территорий; например, в проекте одной из пешеходных зон на Новом Арбате между зданием, в котором расположены рестораны, и зоной, где будут находиться их веранды, расположен проход для пешеходов;

Потеря привлекательности улиц для арендаторов на период реконструкции (например, на сегодня не готовы идти на Сретенский бульвар или просят арендные каникулы в связи с предстоящей реконструкцией);

Расположение ярмарок поблизости с магазинами люксовых и премиальных брендов, которое отпугивает посетителей этих магазинов;

Полный запрет парковки в некоторых зонах, арендаторы которых ориентированы в том числе на автомобилистов; например, Кутузовский и Ленинградский проспект стоят полупустые, и цены на них упали, потому что с тех пор, как с них убрали парковки, общепит не хочет там размещаться;

Недостаточная парковочная инфраструктура в окружении парковых зон, пользующихся популярностью для семейного отдыха.

Плюсы:

Создание комфортной городской среды: Москва станет «местом, пригодным для жизни», как говорится на официальном сайте мэра и правительства Москвы;

Рост пешеходного трафика до 20% и, как следствие, рост товарооборота ритейлеров;

Возвращение на стрит непродовольственных профилей: товаров для дома, косметики, услуг и др.

Появление новых заведений общепита и магазинов с уникальными концепциями и форматами;

Формирование новых торговых зон, которые имеют синергетический эффект (например, Патриаршие пруды, как зона баров и кафе);

Развитие развлекательной составляющей: появление все большего количества event-площадок, ярмарок (напротив ГУМа, на Кузнецком мосту, на Никольской улице);

При запрете парковок на одних улицах, они появились на других (так, на Мясницкой и Пятницкой улицах парковок не было, а теперь появились парковочные карманы).

Важно:

Нельзя поменять облик города без временных неудобств. На период реконструкции сложности неизбежны, но зато интерес арендаторов к уже реконструированным улицам есть, и он стабильный. При этом на реконструируемых улицах собственники готовы рассматривать процент от оборота в качестве арендных платежей или до 25% дисконта от арендных договоренностей.

В результате ликвидации самостроя в 2 этапа было снесено около 80 тыс. кв. м ликвидных площадей, что сопоставимо с первой очередью «Метрополиса». Несмотря на то, что собственники павильонов понесли убытки и произошло перераспределение спроса на помещения, это событие осталось почти незаметным для рынка.

Возможно, что вслед за изменением улиц изменится состав арендаторов на них в соответствии со своими требованиями к размещению.

Вакантность в стрит-ритейле Москвы сокращается последние 2 года

Уровень вакантных помещений* в стрит-ритейл, в процентах

* Примечание: указан средний уровень вакантных помещений по торговым коридорам Москвы в пределах Садового кольца.

Вакантность в стрит-ритейле сократилась на 2% за 2016 год и составила 7%. Увеличить заполняемость основным торговым коридорам столицы помогла в том числе городская программа по реконструкции улиц. Так, на Мясницкой улице вакантность сократилась с 9% в 1 квартале 2015 года до 2% после двух этапов реконструкции, а на Тверской - с 15% до 10%. По большинству остальных основных торговых коридоров вакантность колебалась на несколько процентов в большую или меньшую сторону.

Основной спрос на помещения в стрит-ритейле по-прежнему формируют общепит и продовольственная розница

Распределение запросов арендаторов по сегментам

Марина Маркова, Руководитель направления Street retail компании «Магазин Магазинов» о том, как распределились запросы на помещения:

«Сегодня наиболее популярными запросами арендаторов на рынке основных торговых коридоров являются кафе, рестораны и продукты питания. Они составляют 55% от общего объема спроса.

В этом году наметилась тенденция восстановления интереса со стороны сегментов одежда-обувь, аксессуаров, косметики и сферы услуг - на эти запросы приходится 19% от общего объема запросов на подбор помещений. Это связано с постепенным насыщением рынка ТЦ и позитивными ожиданиями розничных сетей от стрит-ритейла. Но говорить о том, что это кардинально изменит расстановку сил на рынке, в настоящий момент не приходится.

Что касается банков, их запросы в течение длительного времени сокращались в результате отзыва лицензий и перехода к интернет-обслуживанию. Однако, сегодня этот сектор рынка демонстрирует стабильный спрос на уровне 2%, и данная ситуация, скорее всего, не будет меняться в ближайшее время».

Стрит-ритейл:
потребители стали тщательнее планировать свои покупки

Стрит-ритейл:
тенденции-2015, перешедшие в тенденции-2016

1. Fashion-ритейл преобладает в ТЦ. Многие ритейлеры не могут позволить себе помещения в стрит-ритейле по текущим ценам с учетом платежеспособности населения, и отказываются от помещений (например Zara покинула Тверскую улицу). При этом не следует думать, что fashion-операторы уходят с улиц: на хорошие объекты в центре спрос имеет место и по высокой цене, т.к. их предложение ограничено. Также некоторые ритейлеры стали чаще использовать временный pop-up формат (так, H&M открывал pop-up магазин на территории комплекса «Лужники» в июле, Uniqlo - на Большой Дмитровке в октябре).

2. Начиная с прошлого года, продолжает развиваться практика, когда арендная плата имеет и фиксированную часть, и часть, которая рассчитывается как процент от товарооборота. В этом году собственники чаще готовы обсуждать это условие, чем в прошлом. Оно выгодно и арендаторам (как сокращение расходов на аренду в случае, если товарооборот окажется низким), и собственникам (как защита от девальвации, когда при обесценивании денег растет товарооборот и, соответственно, арендная плата). Однако, такие случаи пока очень редки.

3. Развитие мини-маркетов и эко-маркетов. Начиная с 2015 года, активно развиваются мини-маркеты («Биостория»), эко-маркеты («АВ Маркет») и фреш-маркеты (рынки, внедренные в концепции ТЦ, например в торговых центрах «МЕГА»). Также в этом году прошла еще одна реконцепция рынка: вслед за Даниловским был переформатирован Усачевский рынок в Хамовниках.

4. Ярмарки продолжают набирать популярность. Но оцениваются они по-разному: с одной стороны, они привлекают людей, а с другой, положение ритейлеров ухудшается: например, арендаторы на Кузнецком мосту жалуются, что их витрины оказываются закрытыми от прохожих, а люди, пришедшие на ярмарку, как правило, идут именно на ярмарку, а не к ним. Возможно, некоторые российские арендаторы относятся к ярмаркам негативно, потому что просто не привыкли к ним и никогда не сталкивались с ними напротив своих магазинов. И через несколько лет будут воспринимать их нейтрально или даже позитивно. Например, в многих городах Европы ярмарки проводятся постоянно, и их принимают как само собой разумеющееся.

5. В этом году активно развиваться стали русские дизайнеры: если раньше они были главным образом в ТЦ, то сейчас готовы открывать pop-up сторы в стрит-ритейл.

Коммерческие условия: ставки аренды не изменились

Стоимость помещений* по основным торговым коридорам Москвы

Торговый коридор	H 2 2015, тыс. руб./мес.	H 2 201 6 , тыс. руб./мес.	Изменение
Столешников переулок
Петровка
Кузнецкий Мост
Никольская
Тверская (четная сторона улицы - от Охотного Ряда до Пушкинской площади)
Тверская (нечетная сторона улицы - от Охотного Ряда до Пушкинской площади)
Маросейка
Новый Арбат (участок улицы от центра до Новинского бульвара)
Старый Арбат
Тверская (четная сторона улицы - от Пушкинской площади до ст.м. «Маяковская»)
Кутузовский проспект (участок улицы от центра до ТТК)
Большая Дорогомиловская
Покровка (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара)
Ленинский проспект (участок улицы от центра до ТТК)
Мясницкая (участок улицы от центра до Чистопрудного бульвара)
Проспект Мира (участок улицы от центра до ТТК)

Диапазоны средней стоимости помещений по профилям не изменились

Диапазон средней стоимости помещений* в основных торговых коридорах Москвы

Профиль	Формат, кв.м	H2 2015, тыс. руб./мес.	Н 2 2016, тыс. руб./мес.




Одежда и обувь
Продукты


Мебель и предметы интерьера

Электроника и связь
Косметика и парфюмерия
Товары для детей

*Указаны диапазоны средней стоимости аренды помещений стрит-ритейл площадью 150-200 кв.м, расположенных на первой линии домов, в пределах Третьего транспортного кольца Москвы, за 1 месяц, с учетом НДС, по состоянию на конец декабря 2016 года.

Рынок торговых помещений на первых этажах демонстрирует устойчивость: вакантность в центре города постепенно снижается и возвращается к уровню 2014 года, ставки аренды стабилизировались, спрос на качественные площади растет - все это в совокупности дает возможность инвестору с высокой уверенностью прогнозировать срок окупаемости своих вложений.

Под помещением стрит-ритейла, как правило, понимаются объекты, основная торговая площадь которых расположена на первых этажах зданий (жилых или нежилых), имеющих отдельные входные группы, витринное остекление с возможностью разместить фирменную вывеску над входом, оснащенные необходимыми инженерными коммуникациями для размещения качественной сетевой торговли, общепита, банков, а также корпоративных офисов компаний для размещения офисов продаж. В состав помещений могут включаться подвальные и антресольные или вторые этажи.

Площадь помещения может серьезно варьироваться, при этом в среднем мы говорим о диапазоне от 50 до 400 кв. м, который также популярен и среди запросов арендаторов. При этом общая площадь объекта может и превышать 1 000 кв. м, однако предпочтение стоит отдавать помещениям, максимально расположенным на первом этаже.

Инвесторы в большей степени рассматривают стрит-ритейл в центре города, в то же время необходимые показатели доходности при правильной оценке также могут обеспечить магистральный ритейл на проспектах с высоким трафиком и возможностью парковки, а также помещения в спальных районах на выходах из метро либо в центре жилого массива.

Частный инвестор, не имеющий опыта владения и управления коммерческой недвижимостью, может выбрать покупку готового арендного бизнеса либо объект, требующий дополнительных вложений для увеличения доходности. Рассмотрим эти опции детальнее:

Готовый арендный бизнес - помещение с зарегистрированным договором аренды. Долгосрочный договор (в среднем 5-7 лет) позволяет прогнозировать доход на весь период.

Продажа готового арендного бизнеса в Москве в основном проходит с применением мультипликатора валовой аренды, который в среднем варьируется от 8 до 12 лет, при этом в премиальных локациях окупаемость может достигать 15 лет. В упрощенном виде привлекательность инвестиций в торговую недвижимость формата стрит-ритейл можно рассчитать по следующей формуле:

Цена приобретения = доход от первого года аренды * М,

где М - мультипликатор, ожидаемый срок окупаемости в годах.

При этом доход первого года аренды считается за вычетом НДС и затрат на коммунальные расходы.

Покупка помещения, требующего дополнительных вложений - речь может идти о помещении, не имеющем обременения в виде долгосрочного договора аренды (может быть вакантно на момент продажи или иметь краткосрочный договор аренды по ставке ниже рыночной) и/или требующем инвестиций в улучшение физического состояния объекта.

Такие помещения, как правило, стоят дешевле, чем готовый арендный бизнес, так как новый владелец должен потратить время и ресурсы на поиск арендатора. Также дисконт может быть связан с необходимостью инвестиций в ремонт помещения, приобретение дополнительной электрической мощности либо организацию дополнительных входов в помещение.

На рынке популярна стратегия покупки объекта, который впоследствии можно разделить на несколько лотов и сдать нескольким арендаторам. Таким образом, можно увеличить доходность всего проекта, применив правило обратной зависимости арендной ставки: чем больше площадь помещения, тем ниже ставка. В упрощенном виде можно также применить формулу с мультипликатором от 5 до 9 лет.

Необходимо отметить, что, несмотря на в целом более привлекательный в сравнении с готовым бизнесом срок окупаемости, этот вид инвестиций может быть предпочтителен только для игроков, имеющих опыт работы на рынке стрит-ритейла и понимающих его специфику. Более высокая доходность в большинстве случаев связана с повышенными рисками, в том числе потенциальными задержками с согласованием перепланировок, узакониванием изменений в объекте, увеличенным периодом поиска арендаторов и иными непредвиденными обстоятельствами.

Понятие «средняя цена» на рынке стрит-ритейла отсутствует - стоимость двух соседних помещений может серьезно отличаться. При этом, опираясь на формулу расчета привлекательности инвестиций, можно говорить, к примеру, о таких ориентирах:

Арендная ставка на Петровке сегодня находится на уровне 130 000 рублей за кв. м в год. Для помещения площадью 200 кв. м годовой арендный поток составит 26 млн рублей, значит цена такого помещения с арендатором - более 260 млн рублей. А беря в расчет, что Петровка - премиальная улица, стоит заложить указанный максимальный мультипликатор - 15, и цена составит 390 млн рублей.
Первая линия Варшавского шоссе - проездной магистрали, в первую очередь ориентированная на автомобильный трафик. Помещение площадью 200 кв. м может стоить 500 000 рублей за месяц аренды, в таком случае пустым его могли бы продавать по 8-летней окупаемости - 48 млн рублей. Если в помещении есть арендатор на долгосрочном договоре, можно продавать по 10-летней окупаемости (60 млн рублей).
Средняя ставка аренды на Пятницкой улице - 110 000 рублей за кв.м в год. Допустим, помещение площадью 100 кв. м с арендатором, который платит такую ставку. Получается 11 млн рублей годовой арендный доход, соответственно, продажа такого готового арендного бизнеса будет стоить 110 млн рублей.

Нас часто спрашивают, помещение с каким арендатором более стабильно и доходно. Считается, что продуктовые магазины отличаются наибольшей устойчивостью, ведь даже в сложные периоды потребители продолжают покупать продукты. Безусловно, продуктовый оператор (в первую очередь сетевой) во многих случаях является хорошим выбором, однако другие профили могут демонстрировать не меньшую стабильность для арендодателя. Например, помещение, удовлетворяющее требованиям общепита: такие предложения отличаются высокой востребованностью, а значит ротацию в подобных объектах проводить легче. Отдельно стоит выделить международные бренды, открывающие магазины в центре города, флагманских форматов, со значительными вложениями, в том числе в маркетинг, которые они также заинтересованы окупить. Такой бренд при длительном договоре аренды также может выступать гарантией стабильности.

В ноябре 2017 г. в аренду предлагалось 2 914 объектов коммерческой недвижимости общей площадью 1 450 тыс. кв. м. Объем предложения за месяц по количеству снизился на 8%, а по общей площади - на 10%.

Средняя арендная ставка за месяц выросла на 2% и составила 18 211 руб./кв. м/год. Курс доллара в ноябре вырос на 2%, поэтому в долларовом эквиваленте ставка выросла на 4% и составила 309$/кв.м/год. За год, с ноября 2016 года рублевые ставки выросли на 6%, а долларовые снизились на 2%.

Судя по снижению объема предложения и невысокому росту ставок, на рынке наблюдается некоторое оживление, однако о существенном увеличении спроса говорить пока не приходится.

Лидером по объему предложения традиционно остаются офисные помещения, доля которых по площади составляет 53%. Далее идут производственно-складские (33%) и торговые помещения (14%).

Рынок в целом

Все сегменты	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	2 914	22 076	1 450	0,5	18 211
К октябрю 2017	-8%	-6%	-10%	-2%	+2%
К ноябрю 2016	+7%	-10%	-19%	-24%	+6%

Торговая недвижимость

В ноябре 2017 г. на рынке экспонировался 632 объекта общей площадью 206 тыс. кв. м. По сравнению с предыдущим месяцем количество экспонируемых торговых объектов уменьшилось на 4%, а общая площадь выросла на 1%.

Из указанных объектов в центре экспонировалось 39 объектов общей площадью 11 тыс. кв. м, что выше показателя октября на 8% по количеству и выше на 19% по общей площади. Средняя запрашиваемая ставка аренды на эти объекты за месяц выросла на 9% и составила 61 312 руб./кв. м/год, что произошло, в частности, за счет выхода на рынок нескольких дорогих объектов - на Смоленском б-ре (173 кв.м, 104 000 руб./кв.м/год), и ул.Мясницкая (250 кв.м, 120 000 руб./кв.м/год).

Количество торговых объектов, предлагаемых в аренду за пределами центра, в ноябре 2017 г. снизилось на 5%, а их общая площадь выросла на 1%. Объем предложения составил 593 объекта общей площадью 194 тыс. кв. м. Средняя ставка за месяц выросла на 2% и составила 29 239 руб./кв.м/год.

Рост ставок как за месяц, так и за последние 12 месяцев свидетельствует о том, что спрос на торговые помещения находится на приемлемом уровне, однако, учитывая уровень инфляции, можно заключить, что он все равно не высок.

Торговые помещения внутри Садового Кольца

Торговые внутри СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	39	558	11,039	0,283	61 312
К октябрю 2017	+8%	+35%	+19%	+10%	+9%
К ноябрю 2016	-13%	-9%	-18%	-6%	+8%

Торговые помещения вне Садового Кольца

Торговые вне СК	Количество	Суммарная ГАП, млн. ₽	Общая площадь, тыс. кв. м	Средняя площадь, тыс. кв. м	Средняя ставка, ₽/кв. м/год
Значение	593	5 018	194,485	0,328	29 239
К октябрю 2017	-5%	+8%	+1%	+6%	+2%
К ноябрю 2016	+23%	+44%	+26%	+2%	+9%

Офисная недвижимость

В ноябре 2017 г. объем предложения офисных объектов в аренду по количеству снизился на 9%, а по общей площади на 6% и составил 1 753 объекта общей площадью 763 тыс. кв. м.

За месяц количество офисных объектов в центре снизилось на 18%, а их общая площадь - на 10%. Средняя арендная ставка выросла на 2% и составила 27 469 руб./кв.м/год.

Объем предложения офисных площадей за пределами Садового Кольца по количеству снизился на 8%, а по общей площади - на 6%. Средняя ставка выросла на 1% и составила 15 949 руб./кв.м/год.

Судя по несущественности изменения ставок, деловая активность и, соответственно, спрос на офисные помещения как в центре, так и за его пределами продолжают оставаться на невысоком уровне.

Офисные помещения внутри Садового Кольца